야당이 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입에 강력한 의지를 보이고 있다. 민주당 박영선ㆍ김상희 의원과 국민의당 윤영일 의원 등 야당 의원이 제출한 관련 법안만 9건에 이른다. 임차인이 재계약을 요구할 경우 한번은 의무적으로 연장해 더 살도록 보장해주고 전세금 인상도 5% 이하로 제한하는 골자는 대부분 비슷하다. 현행 2년 단위의 계약기간을 아예 3년으로 해 총 6년동안 임차인을 보호하자는 좀 더 강력한 안도 있다. 야당이 이처럼 강하게 법안을 추진하는 이유는 말 할것도 없이 고통받는 약자를 보호하자는 것이다. 독일 영국 등 선진국에서도 시행하는 제도라는 것이 도입근거다.

그 취지야 나무랄데 없다. 하지만 문제는 부작용이다. 앞서 시행한 선진국에서조차 오히려 임대료 상승폭이 커지고 소송과 분쟁이 늘어나는 등 심각한 부작용으로 필요성이나 효용 여부에 의문이 제기되고 있다. 실제로 임대료를 10% 이상 올리지 못하도록 하는 법을 시행(2015년)한 독일 바이에른, 베를린 지역의 경우 임대료 상승률이 시행전 평균 2.3%에서 지난해엔 5.6%로 높아져 비난여론에 들끓고 있다.

부작용은 멀리 갈 것도 없이 20여년 전 이미 우리도 경험한 바 있다. 주택임대차보호법 개정으로 계약기간이 1년에서 2년으로 늘어난 1989년 전셋값은 폭등했다. 그해 상승률이 17.5%였고 이듬해인 1990년에도 16.8%나 된다. 2년간 세입자들에겐 그야말로 폭탄이 떨어졌던 것이다. 결과적으로 세입자들의 삶이 좀 더 평안해졌는지는 의문이다. 시장에 인위적으로 개입한 결과는 이처럼 혹독하다. 이번에 추진되는 법안들은 기간도 2배가 되고 상승률까지 5%로 제한하고 있다. 강제력이 더 광범위해진만큼 폭발력은 몇 배로 커질 게 뻔하다. 그 피해도 고스란히 세입자들에게 돌아갈 것이다.

더 중요한 문제는 법안 시행의 설득력 자체가 떨어진다는 점이다. 현재 전세가 상승의 원인은 저금리, 집값하락기에 월세전환 수요 때문이다. 전세로 내줄 집이 모자라서가 아니라 집주인이 전세보증금중 일부를 월세로 받고 싶어한다는 것이다. 이런 가운데 전월세 상한제의 도입은 전세물량을 줄어들게 하고 월세전환 수요를 더욱 가파르게 부추기게 된다. 오히려 전세난만 가중시키는 꼴이다.

게다가 강남 재건축지역 등 일부를 제외하면 전세시장은 안정돼있다. 이런 상황에서 주택 임대시장의 근간을 바꿀 정도로 영향이 큰 제도를 도입해야 할 필요성이 무엇인지 묻고 싶다.