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왜 늘 강남인가-강남주택 가격상승, 저층주거지 도시재생이 답이다 - 진희선(서울시 도시재생본부장)
기사입력 2017-11-13 06:39 작게 크게
요즈음 강남 집값이 또 들썩인다. 평당 6000만원짜리 아파트가 등장하고 이러한 현상이 세를 몰아 강남 재건축아파트 단지로 확산되면서 강남은 또다시 뜨거운 감자, 핫플레이스가 되고 있다. 주기적으로 강남은 재건축아파트 중심의 투기수요가 몰리고, 그 때마다 정부는 대대적인 부동산 투기방지대책 발표를 반복해 왔다. 이제는 보다 근본적인 관점에서 본질적인 대책 마련이 필요한 때이다.


한강의 이남지역 그중에서도 강남구 서초구 송파구 강동구를 일컫는 강남(권)은 1960년대 남북한 대치상황 속에서 정부는 강남육성정책으로 다양한 기반시설을 집중적으로 건설하였고 1976년 압구정, 잠실 등이 아파트지구로 지정되면서 오늘날 강남을 대표하는 대규모 아파트 단지가 탄생했다. 이후 강남으로의 재산과 부가 집중되기 시작했고, 1997년 외환위기 이후로 집값 상승폭은 최고에 달했다. 교육과 문화, 상업의 중심지이며, 수서역세권 개발, GTX 삼성~동탄선 건설, 한전부지 개발계획 등 아직도 정부 육성정책이 진행 되고 있다.

반면에 4층 이하 단독ㆍ다가구ㆍ다세대ㆍ연립주택 등의 밀집지역을 일컫는 저층주거지역은 강북지역에 주로 밀집되어 있고, 서울시 전체 주거지역면적의 43%를 차지하고 있지만, 주거환경의 실상은 아파트 단지와는 전혀 다르다.

과거 저층주거지는 각종 정부정책에서 소외된 주택 고밀화 및 노후화, 기반시설 부족 등이 문제인 주거취약지역이었다.

저층주거지 내 20년 이상 노후화된 주택이 전체 주택의 72%를 차지하고, 도로, 주차장, 공원 등 기반시설과 주민이 이용할 수 있는 커뮤니티, 놀이터 등 생활편의시설 등은 턱없이 부족했다. 거기에 좁은 도로는 교통사고와 소방문제, 각종 범죄우려, 쓰레기 등 위생문제를 낳았다.

그렇다고 저층주거지가 단순히 낡고 생활하기 불편한 거주지만은 아니다. 저층주거지는 서민가구를 위한 저렴주택 공급지이자, 청년과 어르신, 주인과 세입자가 함께 거주하여 다양한 세대와 사람이 함께 살아가는 곳이다. 또한 시민들과 오랜 시간을 함께 지내온 만큼 공공적ㆍ장소적 가치를 지닌 지역도 다수다. 오랜 시간 쌓여온 역사ㆍ문화자산과 이웃간 끈끈한 정이 있는 커뮤니티가 공존하고, 또 구릉지와 어우러진 아름다운 저층 경관을 보유한 곳도 있다.

하지만, 불행히도 대부분의 저층주거지의 노후화와 슬럼화는 지금도 가속화되고 있고, 이대로 방치하면 더욱더 쇠퇴하고, 주거환경은 열악해져 주택간 양극화는 더 심각해 질 것이다.

지금이라도 더 늦기 전에 서민들의 대표적인 거주공간인 저층주거지 활성화를 위해 재생사업을 시작해야한다. 부족한 기초생활 인프라를 확충하고, 생활환경 개선, 공동체 활성화, 골목경제를 살리는 도시재생사업이야 말로 저층주거지의 쇠퇴를 막고, 활력있는 주거지를 만들 수 있는 방법이다.

주거지재생은 단기간에 되는 것이 아니다. 주민역량 강화, 인프라 구축 등을 위해선 적어도 4~5년 이상 집중적, 지속적으로 행정지원과 재정투입을 해야한다.

서울시는 이미 131개의 재생사업을 하고 있지만, 서울시 재원만으로는 서울 전역에 산재되어 있는 저층주거지의 활성화에는 한계가 있어, 서울시 자체 재원뿐만 아니라 중앙정부 차원의 지원도 필요하다. 서울시가 8ㆍ2부동산 대책에서 도시재생 뉴딜사업대상에서 제외되고, 일부에서는 도시재생사업이 부동산투기를 조장할 우려가 있다고 말하지만, 이는 잘못된 생각이다.

서울시 도시재생지역의 주택가격 모니터링결과, 도시재생과 주택가격 상승과는 큰 상관관계가 없을 뿐 아니라 오히려 도시재생을 통한 저층주거지의 주거환경개선은 시민들에게 거주선택의 폭을 넓혀 주택수요를 분산하고, 특정지역의 아파트값 상승을 방지하여 주택가격시장을 안정화하는 순기능이 있다.

저층주거지의 역사성과 장소성, 다양성 등 유ㆍ무형의 가치는 서울이 갖고 있는 큰 자산 중 하나이며, 현 세대가 잘 관리ㆍ보존하여 후대에게 물려줘야 할 삶의 터전이기도 하다. 저층주거지 생활환경개선을 통해 주거의 다양성과 정체성을 되살리는 것은 본질적ㆍ장기적으로 강남 재건축 중심의 부동산투기문제를 해결하고, 아파트가 주도하는 주택시장 안정을 위한 근본적 대안임을 알아야 한다.

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