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[CEO 칼럼-이영진 이웰에셋 대표]요즘 경매시장이 과열인 4가지 이유
부동산|2018-02-12 11:32

얼마전 감정가 1억7000만원인 서울 노원구 상계동 A아파트는 최근 1억6415만원에 주인을 찾았다. 2회나 유찰돼 감정가의 64%인 1억1392만원부터 입찰할 수 있었는데, 응찰자가 몰려 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 92%로 뛰었다.

경기도 화성시 송산면 소재 2300㎡ 대지는 감정가 약 5억원으로 역시 2회나 유찰돼 2억4479만원부터 응찰이 가능했다. 16명이 경쟁한 끝에 3억7560만원에 주인을 찾았다. 낙찰가율 75%나 됐다. 

눈치 빠른 독자라면 이런 사례를 들었을 때 이미 무슨 얘기를 하려고 하는지 알아챘을 것이다. 이들의 공통점은 2회 이상 유찰된 물건임에도 1회 유찰된 가격, 즉 전 회차 최저 경매가격을 넘겨 낙찰됐다는 점이다.

자연스럽게 이런 생각이 들 것이다. 그렇게 치열한 경쟁을 통해 어렵게 낙찰받을 바에 차라리 1회 유찰된 2회차 경매시점에 단독으로 편하게 낙찰 받으면 좋지 않았을까 하는. 맞는 말이다.

하지만 이런 상황이 자주 발생하는 데에는 그만한 이유가 있다. 먼저 입찰자들의 심리와 연관돼 있다.

감정평가액과 최저경매가가 같은 첫 경매시점에는 입찰자들이 보통 잘 관심을 갖지 않는다. 일반적으로 경매 참여자들은 한번 유찰되거나 두 번 이상 유찰된 물건부터 관심도가 배가돼 입찰경쟁이 치열해진다. 감정평가액이 시세와 큰 차이가 나지 않는 이상 첫 경매에서 관심도가 ‘1’이라면 1회 유찰된 시점에는 관심도가 ‘10’, 2회 이상 유찰된 물건에는 ‘100’으로 늘어난다고 보면 된다. 유찰 횟수에 따른 관심도 증가는 입찰자들의 심리를 불안하게 한다. 이는 입찰가를 필요 이상으로 높이는 원인이 된다.

경매정보가 투명해진 것도 입찰가를 높이는 원인으로 보인다. 경매물건은 모든 정보가 대법원 경매정보를 비롯해 민간경매정보업체의 인터넷 사이트를 통해 쉽게 확인할 수 있다. 경매 물건 관련 임대차정보, 권리분석 내용, 감정평가 내역, 시세정보, 위치 및 사진정보 등을 현장에 가지 않고도 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있다. 따라서 경매 참여자들이 특정한 물건에 관심을 갖기 시작하고, 그 물건이 가격 등에서 메리트가 있다면, 치열한 경쟁은 불가피하다.

시장 상황이 좋다면 감정평가시점과 경매입찰시점 사이 4개월 내지 6개월 이상 기간 차가 발생하는 점도 낙찰가가 치솟는 원인이 된다. 이 기간 동안 각종 부동산대책, 시장상황 호전과 가격상승, 주변지역 개발호재 등 경매 과열을 부추길만한 요인이 생기면 입찰자들의 심리는 자극될 수밖에 없다.

주의할 점은 앞으로 상황은 누구도 예측하기 어렵다는 점이다. 4월부터 다주택자 양도세 중과, 총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV) 등 대출규제를 주요 골자로 하는 ‘8ㆍ2부동산대책’ 후속 조치들이 효과를 발휘할 가능성이 크다. 실수요자와 자금 여력이 있는 사람들위주로 시장이 재편될 가능성이 크다고 본다. 매매시장에서 시세가 계속 오를 것으로 기대하고 무작정 높은 입찰가로 경매시장에 임하면 손해볼 가능성이 커졌다는 말이다.

치열한 경쟁이 있을 것으로 예상했지만 단독으로 입찰해 최저경매가격보다 높게 낙찰되고, 어렵게 낙찰됐으나 자신 바로 밑 순위자와 가격 차이가 많이 나는 경우를 조심해야 한다. 경매에서 매매보다 비싸게 산다면 손해일 수밖에 없다.
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