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[CEO 칼럼-이영진 이웰에셋 대표]불안한 전세, 확정일자가 다 아니다
부동산|2018-06-11 11:18

요즘처럼 ‘갭투자’(전세보증금을 활용해 집을 사는 것)가 많고, 매매가격이 불안한 상황에서 전세에 사는 임차인은 불안할 수밖에 없다. 이를 해소하는 방법으로 늘 자주 언급되는게 임대차계약서에 부여받는 확정일자다. 임차인이라면 필수적으로 챙겨야 하는 사항이다.

확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생긴다. 이를 임차인의 우선변제적효력 또는 우선변제권이라고 한다. 임차인은 기본적으로 등기소, 공증기관, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서 확정일자를 받을 수 있다. 상가건물에 대한 확정일자는 해당 소재지 관할 세무서에서 받으면 된다. 그런데 주의해야할 게 있다. 확정일자만 받아놓으면 모든 것이 다 해결되는 게 아니다.

우선 확정일자는 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우 효력을 발휘하는 것이지 일반 매매에 있어서는 아무런 쓸모가 없다. 즉 확정일자는 경ㆍ공매로 임차주택이 매각될 경우 매각대금으로 배당하게 되는 각 채권자의 배당순위를 결정하는데 있어서 그 확정일자보다 후순위의 채권자보다 앞서서 배당을 받을 수 있는 효력을 의미하는 것일 뿐 다른 효과를 기대하긴 어렵다.

예를들어 확정일자를 대항력(부동산 소유와 권리에 대한 법률적 효력)과 같은 것으로 오해하는 사람이 있는데 착각이다. 임차인의 대항력은 임대차계약 체결 후 주민등록(상가건물은 사업자등록)과 임차건물의 인도(점유)를 마무리한, 즉 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 발생한다. 확정일자 구비여부와 상관 없다. 확정일자는 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 요건 중 하나로 대항력과 무관하다. 확정일자가 배당순위로서 효력을 갖기 위해 대항요건이 먼저 구비돼야 한다. 대항요건을 갖추기 전에 확정일자를 미리 받아도 아무런 소용이 없다.

확정일자를 부여받았다고 해서 경ㆍ공매절차에서 무조건 배당을 받을 수 있는 것도 아니다. 경ㆍ공매 매각대금으로 임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 법원에 배당요구를 해야 한다. 그것도 경매법원이 정해 통지한 ‘배당요구종기’ 내에 해야 한다.

끝으로 임대차계약 연장으로 보증금 증액이 있는 경우 증액분에 대해 확정일자를 반드시 다시 받아야 한다. 설령 보증금을 증액한 임대차계약서에 확정일자를 다시 받았다 해도 그 사이 다른 권리가 치고 들어온 경우 증액된 보증금의 배당순위는 이들 권리보다 후순위로 밀리게 되므로 신경써야 한다. 임대차 만료로 재계약을 할때 보증금 인상이 있는 경우 당초 임대차계약 시점과 재계약 시점 사이에 새로운 권리관계가 설정된 사실이 있는지 잘 살펴야 하는 이유다.

경매절차에서 임차인의 확정일자는 임차인의 우선 변제적 효력을 결정짓는 매우 중요한 요소여서 챙겨야할 사항이 많다. 확정일자를 받는 건 기본이고, 배당요구를 제때 해야 하는 등 챙겨야 할 게 많다. 내 재산을 지키려면 꼼꼼하게 하면 할 수록 좋다.
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