최근 정부의 투기지역 지정을 오히려 주택가격우량지역 브랜드로 인식하는 이들을 볼 수 있다. 그도 그럴 것이 정부가 규제지역으로 지정한 곳들을 중심으로 ‘똑똑한 한 채’라는 명분으로 주택가격이 강세다. 반면 대부분의 지방시장은 고전을 면치 못하고 있다.

최근 인구감소와 이에 따른 경제위축은 자연스레 주택수요 감소로 인한 가격하락을 동반할 것 이라는 예견에 많은 힘을 실어 준다. 그런데 서울은 예외라는 주장이 만만치 않다.

인구감소는 슬럼화지역의 발생과 확산을 유발하고, 이에 따라 점점 귀해지는 주거우량지역과 높아져가는 양질의 주거서비스 선호경향에 따른 도심회귀현상으로, 주택가격의 양극화는 오히려 심해 질 수 있다는 논리다. 이미 선진국의 경험에서 나온 주장이기도 하다. 그러면 서울 집값은 잡아야만 하는 것일까?

최근 서울의 집값이 뉴욕이나 도쿄를 육박하거나 추월한다는 목소리가 들린다. 하지만 단순지표 비교에는 무리가 있다. 뉴욕(850만), 런던(850만), 도쿄(1260만)의 인구는 서울인구인 990만명과 큰 차이가 없지만, 이 인구를 담고 있는 그릇의 크기는 뉴욕이 서울의 2배, 런던이 2.6배, 도쿄가 3.6배에 이른다. 반면 뉴욕과 도쿄의 주택가격은 5~6억원대로 서울과 비슷하며, 런던은 오히려 1억원 이상 더 높게 나타난다. 서울시와 유사한 면적의 도쿄시 23구(900만명)의 집값은 주택시장 붕괴를 격고도 서울 보다 훨씬 높게 나타난다.

결국 서울 도심의 집값 자체를 문제시하거나, 이 때문에 대증적 극약처방까지 내려야하는가 하는 고민으로 귀결된다. 정책의 초점은 주택시장에 대한 투기성 자본과, 이러한 주택시장 교란으로 발생하는 불로소득의 공적 회수가 되어야 할 것이다.

그렇다면 서울 집값, 쉽게 잡힐까?

최근 서울시는 도심지 오피스를 주거기능으로 전환 내지 확충하여 도심공동 방지와 주거안정을 꾀한다는 정책을 발표했다. 서울시 입장에서는 충분히 고려할 수 있는 정책이다. 그러나 3.3㎡당 월 10만원대인 도심오피스텔 임대료의 시세를 감안할 때, 고밀의 도심 역세권에 쾌적하고 저렴한 주거공간의 조성은 이상적인 계획으로 그칠 우려가 높다. 도쿄 롯본기 지역도, 개발 후 3.3㎡당 월 40만원에 가까운 높은 임대료가 입주용도에 제약을 주고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 실현을 위한 사업추진이 수익모델 없이는 어렵다는 뜻이다.

또 수요와 공급논리에 따라 가격이 결정되는 주택시장의 가격안정을 추구하기 위해서는, 상당한 물량의 저렴한 주택공급이 필요하다. 이러한 도시공간구조의 근간을 바꾸는 용도와 용적율 조정을 통한 저렴주택의 양산은, 직주근접의 당근 이면에 동반되는 상ㆍ하수, 폐기물, 공공·편익시설 부족 등 새로운 사회적 기반비용부담과, 이로 인한 기존 거주자와의 갈등을 초래할 수 있다.

서울은 지속적인 주택공급을 위해서라도, 점점 증가하는 주간활동인구를 위한 편익시설과 인프라 확충을 통해, 경제활동과 방문인구에 대한 질 높은 공적 서비스를 제고하는 것이 수위도시로서 우선되는 당면과제라 할 수 있다.

서울 밖으로도 눈을 돌리자.

얼마 전, 혁신도시의 가족동반 정착률이 48%에 ‘그치고’ 있다는 보도에 눈길이 갔다. 그러나 ‘48%’는 오히려 적지 않은 수치로 보인다. 일반적으로 새로운 도시의 착근에는 30년 정도가 소요되는 것으로 이해된다. 대부분의 선진국 신도시개발에 그 정도가 걸렸고, 심지어 도심재개발사업인 도쿄의 롯본기나 시나가와 프로젝트도 준비에만 20년이 걸린 점에 주목할 필요가 있다. 한국의 경우도 1980년대에 시작된 대전시의 대덕연구단지나 정부제3청사이전이, 이제 제대로 된 생활권을 형성한 사례에서 그 답을 찾을 수 있다.

혁신도시의 추진과 같은, 차분하고 지속적인 국토의 공간기능 균형정책도, 장기적이고 근본적인 서울집값 안정화의 지름길이 될 수 있으리라 생각된다.