지난 7월 주택임대차보호법 등 전월세 3법 개정 이후 전세대란이 서울을 시작으로 수도권, 지방으로 들불처럼 번지고 있다. 중산서민층의 주거 안정과 세입자 보호는 정부의 중요한 기능 중 하나다. 정부는 임차인의 안정적 주거 지원을 위해 임대기간 연장과 계약갱신청구권 신설, 임차료 인상 5% 상한 대책을 마련했다. 임차인 보호 정책이 주택시장 전체에 커다란 왜곡과 혼란을 초래하는 이유를 외국의 사례를 통해 고찰해본다.

미국 일부 대도시 정치인들은 주택 소유주가 임대료를 마음대로 인상하지 못하게 규제하는 임대료규제법을 통과시켰다. 임대료가 낮으면 낮을수록 주택 수요는 늘어난다. 반면 집주인은 주택임대료가 낮을수록 돈벌이가 안 되니 주택 공급을 줄여나가고, 임대수입이 줄어들게 돼 기존 주택의 관리 및 보수를 소홀히 할 수도 있다.

임대료 통제 법안으로 단기적으로 이득을 보는 집단은 두 종류가 있다고 분석한다. 첫 번째 집단은 정치가들이다. 그들은 임대료 통제 법안을 통과시키면서 악덕 집주인을 단죄한 영웅처럼 행동한다. 두 번째 집단은 임대료 통제 법안이 통과되기 전에 이미 임대주택에 살고 있는 세입자들이다. 그들은 임대료 걱정 없이 기존 주택에서 잔여 임대기간 마음 편히 계속 살 수 있다.

반대로 신혼부부나 지방에서 새로 전입한 이들같이 새롭게 집을 임차하려는 사람은 집을 구하기 어려워진다. 결국 주택임대료 통제 법안은 주택의 공급 부족과 관리 소홀로 인해 주택 사정을 악화시킬 수 있고, 서민 주거 안정을 오히려 후퇴시킬 수 있다는 경제학자들의 분석이 있다.

독일 베를린시는 임대료 5년 동결제도를 도입했고, 영국 런던, 프랑스 파리 등도 경제적 약자인 임차인의 주거권을 보호하는 제도를 운용하고 있다. 그러나 우리와 달리 원칙을 지키면서 시장의 유연성을 유지하는 제도를 운용함으로써 주택시장의 혼란을 최소화하고 있다.

외국에 비해 우리나라의 임대시장이 왜 큰 혼란을 겪는지 그 이유를 생각해본다.

첫째, 임대시장이 우리는 전세·전월세인 반면 서구는 월세시장이다. 전세제도는 조선말기부터 있던 한국의 독특한 관습으로, 일시에 월세 형태로 바꾸는 게 쉽지 않다.

둘째, 주택 세금제도가 서구와 다르다. 우리는 취득 단계에서 취득세, 보유 단계에서 재산세와 종부세, 양도 단계에서 양도세 등 중첩되고 복잡하며 세율이 높기 때문에 부동산시장이 원활하지 못하다.

셋째, 우리의 세입자 보호제도는 전국 단위로 경직된 제도인 데 반해 서구는 대도시 중심으로 지역 특성에 맞게 적용한다.

넷째, 우리의 계약갱신청구권제도는 경직성이 높고 세입자에게 과도하게 힘이 치우쳐 있다.

다섯째, 민간 임대업 정책의 차이가 크다. 우리는 주택임대 등록업자의 의무 임대기간 4년, 8년이 경과되면 임대업 등록을 말소해 개인의 임대업을 억제하고, 또 법인의 임대제도도 폐지한다는 방침이다. 여기에 아파트, 오피스텔, 빌라형 연립주택 등 주택형태에 따른 임대업 규제 내용이 매우 복잡하다. 서울의 자가보유율이 43%, 수도권의 자가보유율이 50% 수준임을 고려할 때 현실적으로 민간 임대시장의 필요성이 크다. 민간 임대억제 정책은 시장 현황과 괴리될 수 있다.

전세대란은 주택매매에 악영향을 줘 세입자가 이사를 거부할 경우 주택매수자의 입주와 권리행사가 제한되고, 세입자가 집을 비울 때 위로금 지급 등 웃지 못할 신풍속을 만들어냈다.

등산을 해본 사람은 깊은 산 속에서 길을 잃었을 때 앞으로도, 뒤로도 움직일 수 없는 진퇴양난의 상황을 기억한다. 알렉산더대왕이 델포이신전에 있던 ‘고르디우스 매듭’을 일도양단해 신탁의 문제를 풀었던 것처럼 난마같이 얽힌 주택 정책의 획기적인 발상 전환이 필요하다.

윤영선 법무법인 광장 고문·전 관세청장