이달부터 청년층의 대출 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 장래소득이 반영되기 시작했다. 24세 이하 청년은 미래소득이 현재소득 대비 최대 55.7% 늘어난 값으로 반영돼 대출이 나온다. 정부는 15억 초과 아파트 주택담보대출 금지 등 추가적인 규제 완화도 검토하고 나섰다.

5일 금융당국에 따르면, 은행연합회는 최근 ‘여신심사 선진화 모범규준’을 개정해 이달 1일 신청한 대출부터 바뀐 청년 장래소득 인정기준을 DSR에 적용하기 시작했다. DSR은 연간 소득 대비 원리금상환액이 40%를 넘지 않도록 대출한도를 규제하는 것을 말한다. 청년은 나이가 들며 소득이 높아질 것으로 기대되기 때문에 장래소득을 인정해 대출해주겠다는 게 이번 개정 취지다.

장래소득 인정기준은 통계청의 연령별 평균 소득(표 참고)을 기준으로 계산한다. 현재 월 218만3000원을 버는 24세 청년이 59세까지 35년간 벌어들일 월평균 소득을 계산하면 339만9000원이 나온다. 현재 소득보다 55.7% 늘어난 액수가 장래소득으로 인정되는 것이다.

연령별로 보면 20~24세는 55.7%, 24~29세 31.9%, 30~34세 17.8%, 35~39세 5.9%, 40~44세 1.5% 늘어난 액수가 장래소득 최댓값이 된다. 현재 연 5000만원을 버는 29세라면 장래소득은 31.9%를 더한 6595만원이다. 실제 대출을 몇 년 만기로 받느냐와 상관없이 최대치 한도 내에서 가장 유리한 장래소득을 선택할 수 있다.

정부는 8월부터 생애최초 주택구매자에게는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 80%로 적용해 최대 6억원까지 대출이 되도록 규제를 완화한 바 있다. 미래소득을 적용하지 않는 일반 차주의 경우 6억원을 대출(40년 만기, 연리 5%, 원리금균등분할상환) 받으려면 연간 8700만원을 벌어야 한다. 그러나 미래소득이 인정되면 20~24세는 5587만원, 25~29세는 6596만원, 30~34세는 7385만원, 40~44세는 8215만원만 벌어도 한도까지 대출이 가능하다.

문제는 이 경우 빚 갚느라 생계를 유지하기도 빠듯해진다는 것이다. 위와 같은 조건으로 6억원 대출 시 매년 원리금 3472만원을 갚아야 하는데, 이를 빼면 연간 2100만원 정도의 생활비만 남는다. 현재소득을 기준으로 한 DSR은 무려 61%에 달한다. 법원이 인정하는 2인 개인회생가구의 최저생계비(연 2340만원) 보다 적은 생활비로 살아야 한다.

평균보다 소득이 덜 오르는 차주가 있을 수 있다는 점도 문제다. 단순 계산으로 평균 이상 오르는 차주가 절반, 평균 이하 오르는 차주가 절반이라고 치면, 무려 절반이 대출을 과다하게 받을 리스크가 있는 것이다.

한편 정부는 추가 대출 규제 완화 카드를 만지작거리고 있다. 15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지 해제 등이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 서울의 경우 아파트 중위가격이 약 11억원(KB국민은행 8월 기준)이고 15억원 초과 비중이 적지 않기 때문에 대출 규제가 풀릴 경우 상당한 영향이 있을 수 있다.

다만 정부는 보도설명자료를 통해 “시장 상황·주택 수급 여건 등을 종합적으로 고려하며 부동산 제도의 질서있는 정상화를 추진 중이나, 정책 과제 및 정책 발표 일정에 대해서는 관계부처 간 협의가 이루어지거나 결정된 바가 전혀 없다”고 밝혔다.

김성훈 기자