작년 12월 16일 정부는 대출, 세금, 청약, 자금출처 조사 등을 망라한 사상 최고 강도의 부동산 대책을 발표했다. 이에 최근 9억원 이상 서울 고가 아파트 거래 비중은 크게 감소했다. 또한 2월 말을 기준으로 ▼송파(-0.08%) ▼강남(-0.03%) ▼서초(-0.02%) 강남 3구는 다소 아파트 매매가격이 진정세를 보이고 있다. 하지만 ▲동대문(0.18%) ▲강북(0.17%) ▲관악(0.15%) ▲구로(0.14%) ▲노원(0.13%) ▲성북(0.13%) 등의 대다수 서울 지역은 상승세를 이어가고 있다. 또한 수도권 주요 도시인 ▲수원(0.61%) ▲의왕(0.30%) ▲용인(0.28%) ▲하남(0.20%) ▲광명(0.16%) ▲성남(0.15%) ▲안양(0.15%) 등의 아파트 가격도 상승세가 꺾이지 않고 있다.
이에 정부에서는 2.20 대책을 전격 발표했다. 조정대상지역에 대한 대출, 청약 규제 강화가 핵심으로 단기 과열된 수원과 안양, 의왕을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 서울과 수도권 지역에 향후 1~2년간 대규모 공급이 많지 않은 상황에서 2020년 올 한해 아파트 가격 상승은 지속될 것으로 전망하는 이들이 많다. 하지만 부동산 전문가들은 “지금 투자 목적으로의 아파트 구입은 신중을 기할 필요가 있다. 3~4년 뒤 3기 신도시 아파트 물량이 쏟아지고, 최근의 가격 급등에 따른 시장의 가격 저항이 맞물리는 시기가 온다면 현재의 가격이 고점이 될 가능성이 존재하기 때문이다.” 라고 경고했다. 다시 말해 현 시점 수도권 지역의 아파트 투자는 소위 막차를 타거나 상투를 잡을 수도 있는 것이다.
이에 반해 토지 시장은 주택 시장에 비해 대출, 세금 등의 규제에서 상대적으로 자유롭고, 꾸준한 실수요층과 투자수요층이 탄탄하게 자리잡고 있어, 최근 국내 부동산 시장에서 가장 원활한 흐름을 보이고 있다. 특히 3기 신도시 개발을 필두로 수도권 내 다수의 공공주택지구가 올해부터 토지보상에 착수해 전국적으로 풀리는 토지보상금은 사상 최대 규모(약 45조 원)를 기록할 전망이다. 이에 따라 상당한 규모의 시중 유동 자금이 유입되고 있는 토지 시장의 강세는 올해에도 이어질 가능성이 높은 상황이다.
최근 정부의 고강도 주택 시장 규제가 이어지면서 서울과 인접한 수도권 내 미개발 지역의 토지 시장으로 관심을 갖는 투자자들이 큰 폭으로 증가하고 있다. 이들이 선호하는 지역의 특징은 서울과 가깝고 신규 교통망이 들어서며, 주변에 택지지구 개발 등이 예상되는 지역들이다. 이러한 조건들이 갖춰진 지역은 경기 과천, 판교 등으로 압축된다. 이중 판교 남쪽에 건설 중인 대장지구에 인접한 대장동 서쪽과 용인시 고기동 지역 내 토지가 개발 기업과 개인 투자자들 사이에서 1순위 투자 아이템으로 손꼽히고 있다. 대장지구를 중심으로 판교와 이어지는 서판교터널이(2021년 예정), 용인 신봉지구와 연결하는 지방도로, 지하철 3호선 연장(사전 타당성 검토 중) 등의 신규 교통인프라가 구축 중이며, 이를 통해 현재 주 교통망인 용인~서울간 고속도로(용서고속도로)의 정체를 해소할 것으로 전망되고 있다.
특히 대장지구 서쪽(의왕, 평촌 방면)으로는 백운산터널 손익공유형 민간투자사업(백운산터널민자도로)이 한국개발연구원(KDI)의 적격성 조사를 통과하며, 교통망 부족을 해소할 수 있을 것으로 전망되고 있다. 민자도로의 특성상 비용 대비 편익(BC) 비율이 1.0 이상을 기록해야 경제성이 있는 것으로 평가 받는다. 백운산터널민자도로는 BC가 1.21~1.27로 조사되어 향후 건설이 원활할 것으로 내다보고 있다. 백운산터널민자도로는 터널 4개소, 교량 13개소, 유출입시설 3개소 등으로 구성됐으며, 사업비는 3000억원(공사비 2000억원) 규모로 계획되었다.
백운산터널민자도로는 향후 대장지구와 과천~봉담간 고속도로와 외곽순환고속도로 청계IC 등을 연결하는 주요 교통망으로 자리잡을 예정이다. 이를 통해 의왕시 '백운지식문화밸리'와 대장지구, 대장동 서측(용인~서울간 고속도로 건너편), 용인시 고기동을 직접 연결함에 따라 판교 대장지구와 주변 일대는 수도권 내 사통팔달의 교통요지로 거듭나고 있다. 특히 대장지구와 용서고속도로를 사이에 두고 있는 대장동 서쪽과 용인시 고기동(대장지구 경계지역)은 백운산터널민자도로 IC가 예정되어 있어, 최근 나들목 예정지 주변 부동산 가격은 큰 폭으로 오르고 있다.
현지 부동산 관계자는 “최근 정부의 강력한 부동산 대책으로 풍선효과를 보였던 수원, 용인, 안양에 이어 최근 인천까지 아파트 가격이 오르고 있는데, 이미 고점이라 판단한 투자자들은 수도권 토지 시장으로 눈을 돌리고 있다. 특히 백운산터널민자도로 IC의 직접 수혜지역으로 분류되는 대장지구, 대장동 서쪽, 용인시 고기동 등 해당 지역 부동산에 수요가 몰리면서, 가격이 크게 상승하고 있다. 특히 아직까지 택지지구가 없는 대장동 서쪽과 용인시 고기동 지역은 최근 지방도로, 지하철 3호선 연장(검토중) 등의 호재가 이어지며, 택지지구 지정 및 개발의 필요성이 대두되는 지역이다. 실제 대장지구와 인접한 고기동 서쪽 약 30만㎡ 규모의 개발을 목표로 하는 ‘고기동도시개발추진위원회’가 지난해 10월 발족해 조합원을 모집하는 등 대장동 서측과 용인시 고기동 지역의 부동산 시장은 올해도 강세를 이어갈 것으로 보인다.” 라고 전망했다.
