［헤럴드경제=박일한 기자］주택시장 정상화가 전세대란의 해법이라는 연구 결과가 나와 주목된다. 한국감정원은 6일 ‘전세시장 분석과 정책방향: 전세시장의 지역별 특징과 정책적 시사점’ 보고서에서 수도권과 지방광역시 3개 권역 8개 시·도 전세시장을 분석한 결과 “매매시장 활성화 정책이 전세시장 안정화에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

보고서에 따르면 3개 권역 8개 시·도 모든 주택시장에서 전세가격과 매매가격 사이의 장기적인 균형 관계는 존재하지 않았다.

반면 ‘매매가격 변동→전세가격 변동’에는 강한 인과관계가 성립했고, ‘전세가격변동→매매가격 변동’을 결정하는 인과관계는 서울·광주를 제외한 일부 수도권과 지방에서만 나타났다.

즉 매매시장 정상화를 통한 매매가격 변동이 지역별 전세가격 안정화에 유의미한 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 전세가격 추정모형 분석 결과 전국에선 매매가격 1% 변동이 전세가격 변동에 ＋0.7%, 이자율 1% 변동은 전세가격 변동에 －0.15%의 영향을 미쳤다.

수도권에선 매매가격 1% 변동이 전세가격 변동에 ＋0.4∼0.5%, 이자율 1% 변동은 전세가격 변동에 －0.2∼0.5% 영향을 준 반면 지방은 매매가격 1% 변동이 전세가격 변동에 ＋0.90∼0.98% 영향을 미치고 이자율은 유의미한 영향을 미치지 않았다.

감정원은 당분간 전세가격 상승세는 지속할 전망이나 9월 정기국회에서 4·1 부동산대책 후속법안과 전·월세 대책관련 법안이 처리되면 전세시장 수급불균형 완화에 기여할 것으로 내다봤다.

박기정 감정원 연구위원은 “전세가격은 지역별, 면적별, 주택유형별로 차별화하고 임대시장에서 전세시장 비중도 위축될 가능성이 있다”며 “매매시장이 활성화하면매매가격의 변동이 전세 수요와 공급에 영향을 미쳐 전세시장 안정화에 기여할 것”으로 전망했다.

보고서는 다만 최근 전세시장에서 고액 보증금을 순자산으로 보유한 ‘전세귀족’층과 전세가격 상승을 따라잡지 못해 대출금으로 유지하는 ‘전세난민’층 증가로 세입자의 양극화 현상이 심화했으며 세입자의 신용위험과 원금회수 위험이 동반 확대됐다고 지적했다.

따라서 집주인 파산 시 전세세입자의 80%가 보증금을 온전히 돌려받지 못하고, 세입자들은 전세자금 대출로 추가 대출을 받기 어려워져, 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율이 높아져도 세입자의 주택 매매 전환은 제한적일 것이라고 박 연구위원은 언급했다.

8월 말 현재 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 평균 67.4%로 높아졌다. 지역별로는 수도권 62.6%, 지방 72.2%, 서울 61.1% 등이다.

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