강남구, 3.3㎡(계약) 5000만원 첫 돌파
거래량 급증, 낙찰가율도 110.8% 달해
총주택수 30만호 답보, 수요는 증가세
초과이익환수ㆍ양도세중과도 역부족

[헤럴드경제=박일한 기자] 지난달 13일 서울 서초 ‘반포래미안퍼스티지’ 84.94㎡(이하 전용면적)가 23억원에 계약됐다. 부동산 업계에서 일반적이지는 않지만 전용면적으로만 따지면 3.3㎡당 8936만원 꼴이 된다. 작년 3월 같은 크기의 같은 층(27층)이 16억원에 거래됐으니 1년도 안 돼 7억원, 43.8%나 올랐다. 2월1일 현재 중개업소에 나온 같은 조건의 매물은 이보다 8000만~9000만원씩 호가(집주인이 부르는 값)가 더 뛰었다.

인근 B공인 관계자는 “매물이 귀한 편이고 계속 호가대로 거래되다 보니 실거래가도 급등세”라고 전했다.


서울 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파) 아파트 단지엔 어디를 뒤져도 이런 사례가 흔하다. 지난 1~2년 사이 20~30% 올랐는데, 올 들어서 호가가 더 뛰고 있다. 정부가 각종 규제책을 내놓고, 투기수요를 잡는다며 중개업소를 상대로 단속을 강화하는 데도 상승세가 꺾일 줄 모른다. ‘비트코인 보다 강남 집값이 더 무섭다’는 말이 나올 정도다.

강남 아파트값은 올 들어 마침내 3.3㎡당 평균 5000만원을 돌파했다. KB국민은행에 따르면 1월 서울 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 5149만원으로 전달(4944만원)보다 205만원 올랐다. 서울 아파트 평균(2590만원)의 두 배에 달하는 값이다. 서초구와 송파구 아파트 3.3㎡당 매매가도 각각 4400만원, 3340만원으로 역시 전달(4233만원, 3230만원)에 비해 급등했다.

강남권 아파트는 지난해 8.2부동산 대책 직후인 9월 잠시 주춤한 때를 제외하면 지난해 3월 이후 계속 상승세다. 특히 올 1월 송파구(2.67%)와 강남구(2.46%)는 역대 1월 시세 변동률 중 최고를 기록했다. 같은 기간 서초구(1.04%)도 월간 기준으로 가장 많이 오른 축에 속한다. 같은 시기 전국 아파트값이 평균 0.21% 오르고, 전국 아파트값은 지난 한해 물가 상승률 수준도 안되는 1.31% 오르는데 머물렀던 것과 비교된다.

주목되는 건 최근 강남 집값 상승세가 거래량 증가와 함께 진행되고 있다는 사실이다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 1월 강남권 아파트 거래량은 처음으로 2000건을 돌파했다. 강남구(716건), 서초구(517건), 송파구(809건) 거래량을 모두 합하면 2049건으로 서울시가 관련 통계를 집계한 2006년 이후 가장 많다.

곽창석 도시와공간 대표는 “최근 강남권 집값은 한 달에 몇 건 거래되는 것으로 움직이는 게 아니라 활발히 거래되면서 급등하고 있는 것이어서 더 의미 있다”며 “그만큼 대기 수요가 많다는 의미”라고 해석했다.

정부가 각종 규제책을 내놓고 있지만, 강남권 집값 상승세는 계속 이어질 것이라는 전망이 많다. 각종 지표가 이를 보여준다.

국민은행이 전국의 시세 조사 중개업소를 대상으로 조사한 데 따르면 1월 강남 ‘매매전망지수’는 116.2로 전달 105.1보다 11.1p 높아졌다. 이 지수는 0~200 범위 이내에서 100을 초과할수록 ‘상승’을 예상하는 사람들이 더 많다는 의미다.

강남3구 아파트 경매 지표도 시장이 강남 아파트를 어떻게 보고 있는 지 파악하는 주요 지표다. 지지옥션에 따르면 1월 강남 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 110.8%를 기록해 이 업체가 통계를 작성한 2001년1월 이후 가장 높았다. 아파트 낙찰가율이 100% 이상이라는 건 감정평가업체가 2~3개월 전 중개업소 등을 통해 산출한 감정가 보다 비싸게 낙찰되고 있다는 의미다.

강은현 EH경매연구소 소장은 “경매는 부동산을 매매시장에서보다 싸게 구하려고 응찰하는 것”이라며 “강남 아파트가 매매시장이 하도 빠르게 오르고 있기 때문에 지금 감정가보다 비싸게 낙찰 받아도 결과적으로 매매시장보다 싸게 사는 것이라고 판단하는 사람들이 많다는 의미”라고 해석했다.

앞으로 강남 아파트값이 더 오를 것이라고 생각하고 응찰자가 몰리고 있다는 이야기다. 1월 강남3구 아파트 경매에 응찰한 사람은 건당 15.1명으로 2010년 이후 가장 많았다.

대부분 전문가들은 강남 아파트값이 올해부터 시행되는 ‘재건축초과이익환수제’와 ‘신DTI’, ‘다주택자 양도세 중과’(4월 이후) 등으로 일시적으로 상승폭이 줄긴 하겠지만, 대세 상승 흐름을 꺾진 못할 것이라고 전망한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “강남권에 있는 주택은 모두 합해봐야 30만채 정도밖에 안되는데, 수요는 전국에 걸쳐 지속적으로 늘어나고 있다”며 “기본적으로 강남 주택을 원하는 사람들이 줄지 않는 구조여서 계속 오를 수밖에 없다”고 내다봤다.



/jumpcut@heraldcorp.com

<사진> 강남 재건축 단지 전경



<표>1월 강남 관련 각종 지표



역대 최고 수준인 강남권 집값 상승률

강남구 2.46

서초구 1.04

송파구 2.67

전국평균 0.21

*전달 비교 변동률(%) *자료=KB국민은행



거래량도 역대 최고치

강남구 716건

서초구 517건

송파구 809건

*자료:서울시



경매에서 시세보다 비싸게 팔리는 강남

월 낙찰가율 변화

2017년 1월 93.5%

4월 92.8%

7월 104.6%

10월 99.8%

12월 105.3%

2018년1월 110.8%

*자료:지지옥션