• 임차인 부담 경감…‘상생임대인’ 제도 개선
  임대료 5% 이내 인상한 임대인에 인센티브
  당장 올려받는게 이득? 실효성 논란은 여전

[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 세입자의 계약갱신청구권을 받아준 집주인도 큰 틀에서 ‘직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인’으로 보고 일정 요건만 충족하면 ‘상생임대인’ 혜택을 주기로 했다. 집주인 입장에선 임대차3법이 보장한 세입자의 권리만 인정해줘도 상생임대인이 될 수 있는 기본 요건은 갖추게 된 셈이다.

서울 시내 부동산 중개업소의 전,월세 게시물 모습. [연합뉴스]

정부 관계자는 22일 “집주인이 상생임대인인지 판정할 때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 따져보진 않을 것”이면서 “임대차3법이 보장한 세입자의 계약갱신청구권을 단순히 받아들인 집주인을 왜 상생임대인으로 보느냐는 지적이 나올 수 있지만, 이들 역시 실질적으로 임대료를 5% 이내로 올리는 데다가 혜택을 주는 것 자체가 임차인의 계속 거주를 돕는 것이라고 판단했다”고 밝혔다.

정부가 전날 ‘임대차시장 안정 방안’에서 임차인 부담 경감책으로 제시한 상생임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규·갱신계약 체결 임대인에게 인센티브를 주는 내용을 골자로 한다. 당초 임대인이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 설계한 제도지만, 세입자의 계약갱신청구권 행사와 전월세상한제에 따라 임대료 증액 5% 제한에 걸린 이들도 상생임대인의 기본 요건(직전계약 대비 임대료 5% 이내 인상)은 충족한 것으로 폭넓게 인정하겠다는 게 정부 관계자의 설명이다.

이 관계자는 “현 임대차3법 상에선 집주인이 ‘내가 실거주하겠다’며 세입자의 계약갱신청구권을 무력화할 수 있기에 이를 방지하는 차원에서 인센티브를 받을 길을 열어 둔 것”이라며 “또 임대차3법은 갱신계약에 대해서만 임대료 증액을 제한하는데, 상생임대인 혜택을 받고자 하는 집주인들은 신규 계약을 맺을 때도 증액 제한을 고려하게 될 것”이라고 설명했다.

정부가 21일 발표한 ‘임대차시장 안정 방안’ 내 상생임대인 제도 개편 방안 [기획재정부 제공]

정부는 지난해 12월 상생임대인 제도를 처음 발표했을 때 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하 1가구 1주택자만 상생임대인으로 봤지만, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자였지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 인정하는 것으로 제도 개선에 나섰다.

이전까지는 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1가구 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정했는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다. 같은 기간 1가구 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다. 정부는 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시가 12억원 이하 주택뿐만 아니라, 그 위의 고가 주택이 모두 전세매물로 풀릴 수 있도록 유도하기 위해 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용을 위한 ‘2년 거주요건 면제’ 카드를 동시에 꺼내 들었다.

다만, 제도의 실효성을 둘러싼 논란은 여전하다. 양도세 비과세 2년 거주요건 면제는 결국 임대인이 무주택자가 돼야만 받을 수 있는 혜택이기에 당장 전셋값을 올려 받는 게 이득인 집주인에게 통할지 의문이라는 시각도 있다.

정부는 임대차3법을 준수하는 일반 임대인과 마찬가지로 임대의무기간 중 임대료 증액 5% 제한을 적용받는 등록 임대사업자 역시 요건만 충족하면 상생임대인 혜택도 동시에 받을 수 있을 것이라고 봤으나, 정작 임대사업자 사이에서는 종국에는 모든 주택을 다 팔아야 한다는 점에서 큰 혜택으로 인식되지 않는다는 반응이 나온다.

일각에선 이번 제도가 일부 단지에서 갭투자를 유발할 수 있다는 지적도 나왔다. 기본적으로 상생임대인 혜택을 받으려면 집주인이 2024년 전까지 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규·갱신계약을 체결해야 한다. 반드시 직전 계약이 있어야 함으로 ‘동일한 임대인’이 최소 2번은 계약을 맺어야 한다. 여기에는 전 집주인이 맺은 전세 계약 등은 포함이 안 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “올해 안에 매입해 전세를 놓는다고 가정할 때 기존 세입자의 계약기간이 얼마 남지 않았거나, 추후 세입자를 들일 수 있는 신규 입주단지 또는 현재 집주인이 거주하는 집 등이 거주요건 면제를 노린 이들의 갭투자 대상이 될 수 있을 것”이라고 내다봤다.