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최근 온ㆍ오프라인을 중심으로 활발하게 전개되고 있는 한 테마상가의 분양광고다.

상가 오픈 후 상권이 형성되지 않아 고전해 온 테마상가나 쇼핑몰들이 대형 유통업체에 상가건물을 통임대한 뒤, 분양자를 모으며 정상화를 꾀하는 사례가 늘고 있어 눈길을 끌고 있다.

이는 대형 유통업체의 입점이라는 측면에서 안정적인 임대 수익의 확보가 용이하지만, 내부적으로는 확정수익 보장기간 이후 변동수익, 헐값 임대료 논란 등이 있어 신규 투자에는 신중해야 한다는 지적 또한 적지 않다.

19일 상가분양업계에 따르면, 현재 유명 아울렛매장이 입점해 운영 중인 대표적인 상가는 은평구 불광동과 경기도 부천, 안산시의 대형 상가 등이다.

이중 불광동의 A상가와 경기도 부천의 B상가는 각각 과거 연 확정수익률 12.6%(2년간)에서 최근에는 5년간 총 40%를 확정수익으로, 3년간 최저 18% 이상 수익을 보장하는 방식으로 분양 중이다. 최근 분양을 시작한 안산의 C상가의 경우 4년간 30% 확정수익 보장조건으로 투자자를 모집하고 있다.

이들은 한결같이 1개 층에 여러 명의 분양 계약자가 모여 소규모 계좌를 형성해 상권을 이루는 이른바 테마상가였다. 하지만 동대문에서 시작됐던 테마상가의 유행 바람이 꺾이면서, 이들 테마상가는 대규모 미분양과 이에 따른 상권 침체의 악순환에 휩싸여야 했다. 이를 해결하고자 분양업체들은 국내 유명 대형 유통 업체에 상가 1~2개 층을 통임대한 뒤, 여기서 발생하는 임대수익을 분양 계약자들에게 나눠주는 방식으로 분양 방식을 변경해 효과를 보고 있다. 임차인은 대형 유통업체 하나지만, 상가주는 다수의 분양 계약자인 구조다. 이는 대형 유통업체가 입점하는 만큼 상권 활성화에 유리하고, 장기간의 안정적 임대수익을 확보하는 데 유리한 장점이 있다.

하지만, 문제는 이들 분양업체들이 분양시 3년 또는 4ㆍ5년의 확정수익 보장기간을 제시하고 있는데, 이 기간이 지나면 수익률이 급감할 수 있다는 데 있다. 이들 분양업체는 통상적으로 상가의 활성화 기간이 3∼4년 정도 걸리는데 그 동안은 확정수익을 보장하고 그 이후에는 상가의 가치가 상승하므로 매도를 고려하거나 매출액 대비 일정률(매년 매출액 상승을 가정)에 따른 변동 임대료를 받으면 된다고 설명한다. 그러나 여기에는 수익률 보장기간 동안에는 대형 유통업체의 임대료에 부족분 수익은 분양업체에서 보전해준다는 함정이 있다. 즉 5년간 총 40%의 확정수익 등의 수익률에는 분양업체의 보조금이 포함돼 있다는 점. 대형 유통업체들은 활성화에 실패한 상가인 만큼 임대료를 결코 높게 지급하지 않기 때문이다.

기존 분양주나 주변 중개업소에 따르면 보조금이 지급되지 않는 확정 임대수익 보장기간 이후에도 분양자들이 은행 이자 이상의 수익률을 올리려면 입점한 대형유통업체의 매출액이 현재의 매출액보다 배 이상의 매출을 올려야 하는 것으로 파악되고 있다. 유통업체의 매출 상승폭이 이보다 작아지면 수익률이 그만큼 떨어지는 셈이다. 더불어 대형유통업체가 다른 지역으로 이전하게 되면 다수의 상가 소유주들이 100% 동의해야 새로운 유통업체를 입점시킬 수 있어 또 다른 문제가 발생할 수도 있다.

한 부동산 전문가는 “상권활성화에 실패한 테마상가들이 대형 유통업체에 통임대했거나 추진 중이지만 ‘100% 동의’ 요건에 발목이 잡히고 있다”며“ 법원 판례상 통임대를 놓으려면 상가 소유자 전원의 동의가 필요하지만 수백명에서 수천 명에 이르는 소유자의 동의를 모두 받기는 현실적으로 어렵고 설령 영업을 시작한다고 하더라도 헐값 임대 논란 등에서 자유롭지 못하다”고 말했다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com