‘5ㆍ10 주택 거래 정상화 방안’을 구체화한 후속 방안이 발표됐다. 시장 과열기에 도입된 핵심규제를 상황 변화에 맞게 개선하고, 재건축사업의 원활한 추진을 지원하기 위한 규제완화 방안을 담은 것으로 8월 중 국회에 상정될 예정이다.

그러나 이들 대책과 후속 방안이 주택시장의 정상화에 과연 기여하게 될지는 의견이 엇갈리고 있다. 다만, 하반기에 기대를 걸었던 거시경제의 회복이 대내외적 불확실성에 따라 지연될 것으로 보여 주택시장의 역동적 변화를 꾀하기란 쉽지 않을 것으로 짐작된다.

우리나라의 주택시장은 주택 재고나 인구 및 가족 구조, 경제활동인구 동향 등을 감안해볼 때 근본적인 패러다임이 변화하고 있다. 연간 증가분 가구 수가 줄어들고 인구가 급속하게 노령화되면서 주택을 소비하는 수요자들의 물량 규모나 패턴에 있어 근본적인 변화가 진행되고 있는 것이다.

1인가구, 부부가구의 증가 등 가구 분화와 빠른 가구 해체의 영향도 무시할 수 없다. 이러한 수요 변화에 맞춰 과거 주택이 절대적으로 부족해서 가격이 급등하고 투기가 만연하던 시절을 위한 기존의 주택정책도 함께 바뀌어야 한다. 주택정책이 과거의 틀에서 벗어나지 못한다면 주거불안 확대와 주택시장 침체 지속이라는 더 큰 문제를 야기할 것이다.

과거에 도입됐던 투기억제책이라든가 개인의 1가구 1주택 소유 촉진 목적으로 도입된 규제들은 당연히 철폐돼야 한다. 같은 맥락에서 앞으로는 어떤 주택을 어떻게 생산해서 누구에게 어떠한 방법으로 팔아야 하는지에 관한 주택의 생산과 유통에 관련된 정책들도 크게 바뀌는 것이 마땅하다.

또한 비제도권적 경로에 따라 주택을 공급하고 있는 다주택자에 대한 시각도 전환돼야 한다. 현재와 같이 비제도권 임대차시장을 이용하는 임차가구의 비율이 80%를 넘어서는 상황에서 다주택자는 더 이상 투기 수요로 내몰아서는 안 된다. 서민에게 민간임대주택을 공급하는 역할을 담당하는 반드시 필요한 존재라는 사실을 인정해줘야 한다.

다주택자를 활용해 임대주택을 효과적으로 공급하는 방안과 그 이후 임대소득을 어떻게 과세할지가 임대차시장의 안정에 보다 실질적인 효력을 발휘할 수 있음을 인식해야 할 것이다.

정부는 그동안 이러한 구조적 변화에 대응하기 위해 분양가상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 대책들을 내놓았다. 그러나 부동산시장의 정상화와 임대차시장의 안정을 위해 시급하게 필요했던 이들 조치는 지난 국회의 벽을 넘지 못하고 시장의 신뢰만 잃었다.

새로운 국회는 부디 주택시장의 구조적 변화에 대응하는 정책적 초석으로 국민의 삶을 보듬어주기를 기대한다. 주거의 안정은 국민 기본 생존권의 밑바탕이다.

김흥수 건설산업연구원장