저금리에 방향 잃은 여유자금…원룸등 임대투자로 몰려
매입 기피심리에 전월세난 지속…임대수익 평균 5~15%에 달해
수요 많은 소형아파트 유리…전문상가·게스트하우스도 투자 유망



저금리 추세가 지속되면서 여유자금이 방향을 잃고 있다. 특히 은퇴자의 최대 행복(?)이었던 이자수익이 크게 줄어들면서 위협을 느낄 정도다. 부동산 임대사업이 대안으로 떠오르는 이유다. 주택ㆍ상가 등의 임대투자에 관심을 가진 여유계층이 한층 많아진 게 이를 입증해준다. 지역과 상품에 따라 천차만별이지만 임대수익이 평균 5~15% 정도에 달하고 있는데다 가격 오름세를 타면 고정자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

박근혜 대통령 당선인도 심각한 거래 부진과 침체를 극복하기 위해서는 민간자금을 끌어들여 거래를 정상화해야 한다고 밝힌 바 있다. 이를 위해 새 정부는 다주택자 양도세 중과 폐지 등 규제 완화에 박차를 가할 수밖에 없다. 임대투자 여건이 한층 나아지는 셈이다. 더구나 글로벌 경제위기 이후 고질화한 전ㆍ월세난은 쉽게 진정될 것 같지 않다. 매입 불안심리가 확산되면서 여유계층마저 집 사기를 겁내는 분위기가 계속되고 있다. 젊은층은 일자리 불안과 자금부족으로 빚내 집 사기가 쉽지 않아 임대거주를 할 수밖에 없는 구조다.

공급구조 역시 마찬가지다. 최근 2~3년간 공급이 많이 이뤄지고 있으나 대부분 원룸으로, 자녀나 부모가 함께 사는 가구가 입주할 수 있는 아파트 등의 물량은 많지 않다. 전문상가 등 기타 임대사업에 대한 기대치도 높다. 리스크가 없지 않지만 LH 단지 내 상가와 전문테마상가, 복합단지 상가는 비교적 안정적이어서 인기를 이어가고 있으며 게스트하우스 등 틈새시장을 공략하는 적극적인 투자자도 눈에 띈다. 그동안 부동산 투자에 다소 주춤대던 리츠 등의 자금이 자꾸 시장을 기웃거리는 이유이기도 하다. 

글로벌 경제위기 이후 고질화한 전ㆍ월세난은 쉽게 진정될 것 같지 않다. 매입 불안심리가 확산되면서 여유계층마저 집 사기를 겁내는 분위기가 계속되고 있다.

▶올해도 전ㆍ월세난, 수도권 입주물량 감소, 재계약 수요 증가=겨울 전세가격 상승은 이듬해 필연적으로 봄철 전세난을 야기하는 게 주택시장의 기본 생리다. 지난해 12월에 이어 1월 들어서도 서울 수도권 전세는 오름세다.

입주물량 감소는 이 같은 우려를 더욱 가중시킨다. 올 1~3월 아파트 입주물량은 3만2526가구로 작년 동기 3만7581가구보다 적다. 최근 4년(2009~2012년)과 비교해서도 가장 적은 물량이다. 특히 서울 수도권의 경우 올 입주물량이 1만6800가구 수준으로 지난해 같은 기간 3만5880가구의 절반에도 못 미친다.

게다가 올해 전세 재계약 건수가 많은 것도 문제다. 올해 만기가 도래하는 수도권 전세 재계약 물량은 132만건에 이른다. 이 중 1분기에 35만906건이 몰려 있다. 지난해 1분기 34만1500건보다 3% 정도 많은 물량이다. 전세 구득난이 심각해지는 3월의 경우 작년 12만6806건보다 10% 이상 많은 14만1587건의 전·월세 재계약이 몰릴 것으로 예상된다. 만성적인 전ㆍ월세난을 겪고 있는 서울은 더욱 심각하다. 2월과 3월의 전세 재계약 가구가 각각 2만5000가구로 월평균(2만가구)보다 5000가구가량 많아 전세가격의 상승 가능성이 높다. 중장기적으로도 마찬가지다. 신혼, 분가, 멸실로 인한 임대수요는 증가하는데 공급이 미치지 못하기 때문이다. 서울 아파트 공급창구인 재개발ㆍ재건축이 사실상 올스톱 상태다. 연간 공급물량이 2만여가구도 채 안된다. 또 재건축을 위해서는 이주 수요가 필연적으로 발생, 임대사업의 효용성을 높일 수밖에 없는 구조다. 수요증가와 공급감소는 필연적으로 전ㆍ세월난을 야기할 수밖에 없다.

▶오피스텔, 도시형 생활주택 입주 러시, 투룸은 여전히 부족=올해부터 도시형 생활주택과 오피스텔 입주가 본격화한다. 도시형 생활주택의 경우 인허가 물량이 2009년 1688가구, 2010년 2만529가구, 2011년 8만3859가구, 2012년 10만8700가구로 급증했다. 공사기간이 6개월~1년이 걸리는 점을 감안하면 지난해 상반기 이전까지 인허가를 받은 물량은 올해 대부분 준공될 전망이다.

오피스텔 역시 마찬가지다. 지난해 1만2700실 정도가 준공된 오피스텔은 올해 2.5배 이상 증가한 3만여가구(서울 수도권 2만4360실)가 입주하게 된다. 무려 11만여가구가 넘는 수익성 부동산이 한꺼번에 준공되는 셈이다. 이 같은 물량 증가는 일부 공실이 생겨나면서 전ㆍ월세시장 안정효과를 거둘 것으로 예상된다. 하지만 오피스텔과 도시형 생활주택은 투자자 위주의 상품 디자인으로 원룸이 주류를 이루고 있다. 고분양가에도 불구하고 임대가 수월하게 나는 점에 착안한 상품이기 때문이다. 따라서 골드미스 등 원룸 단독가구의 전ㆍ월세난 해소에는 크게 기여하겠지만 자녀ㆍ부모 등과 함께 살아야 하는 가구에는 별 도움이 안된다.

정부 역시 지난해부터 투룸 형태의 주택건설 지원을 적극 유도 중이다. 원룸의 공급초과 현상과 달리 투룸은 물량부족에 시달리면서 전ㆍ월세난의 주범이 될 공산이 크다.

▶전문상가, 오피스, 게스트하우스 등 틈새시장 확산, 투자 매력도=상업용 부동산의 임대사업은 주택보다 덜 안전하다. 하지만 기업 등을 대상으로 임대가 가능, 잘만 선택하면 수익률도 높고 고정자산가치 상승에 따른 이득까지 볼 수 있다. LH공사 아파트단지 내 상가의 인기가 지속되는 것도 같은 이유다. 성업 중인 프랜차이즈 업체나 자영업자를 대상으로 임대할 경우 수익률이 7% 이상 오른다.

전문상가의 경우도 안전자산으로 꼽힌다. 홍대를 비롯해 신촌ㆍ이태원 등지의 테마상가빌딩에 관심이 집중되고 있는 것도 안정성이 양호하기 때문이다. 오피스의 경우는 보험대리점이나 안테나 점포 등 기업형 업체에 임대할 수 있어 안정적이다.

틈새 임대상품도 다양화하고 있다. 게스트하우스, 분양형 호텔, 콘도 등으로 확산되는 추세다. 단독주택을 다가구로 신축해 임대하거나, 여러 개의 룸으로 개조해 게스트하우스로 이용하는 경우가 여기에 해당한다. 신촌권을 중심으로 단독 등을 경매로 매입, 여행자 숙소로 개조하는 투자가 늘고 있는 것도 수익성이 양호하기 때문으로 분석된다. 토지의 경우도 최근 유행하는 오토캠핑장으로 꾸며 이를 임대하는 신종사업까지 등장할 정도다. 

ch100@heraldcorp.com

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