일반적으로 임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 반환해야 하므로 임차인은 계약의 종료로 목적물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보존해야 하고, 임차인이 이와 같은 선관 의무를 위반하여 임차물을 보존하지 못한 경우 채무불이행으로서 그로 인한 임대인의 손해를 배상할 책임이 있다.

이와 관련하여 얼마 전 원고 K씨가 임대해준 공장건물에서 임차인의 실수로 화재가 난 후 피해복구비를 청구하는 손해배상소송(2013가합1197)의 사례가 있었다. 자신의 소유인 공장 건물을 보증금 4천만 원, 차임 월 4백만 원에 임대한 원고 K씨는 피고 B씨로부터 보증금을 지급받았다.

해당 공장건물에서 기계부속 등을 제조하는 공장을 운영해온 B씨는 3년 후 공장에서 작업하던 자신의 직원들의 과실로 인해 화재가 발생했고, 그 바람에 공장이 일부 소훼되고 말았다.

손해배상책임의 발생과 그 범위
그 후 피고는 공장을 원고에게 인도하였지만, 임대인인 K씨는 B씨를 상대로 피해복구비를 위한 손해배상청구소송을 제기했다. 우선 법원은 공장의 임차인인 B씨가 자신의 직원의 과실로 화재사고가 발생하였기에 K씨에게 손해를 배상할 책임이 있다는 점을 인정하였다.

그런데 피고 측에서 화재로 인해 시간의 경과에 따라 자연히 발생하는 공장건물의 가치하락분까지 회복하는 것은 부당한 이득이라며 손해에서 공제되어야 한다고 주장하였다. 즉 가설공사비로 책정된 액수에서 ‘내부수평비계’를 설치할 필요가 없다고 B씨 측은 주장하였다.

이에 대하여 K씨 측 변호인이었던 법무법인 한성의 최근형 대표변호사는 “건물 내부 층고가 3.6m를 초과하는 경우 내부수평비계를 설치하도록 규정되어 있다”는 점을 강조하였다. 또한 피고 측은 철거공사비 중 모르타르 철거부분 복구비의 면적 적용과 알루미늄 철거 및 기타 철거공사의 단가도 부당하게 높게 책정되었다고 주장하였으나 받아들여지지 않았다.

이외에도 피고 측은 보수보강공사비, 미장공사비, 도장공사비, 동력용 전열공사비, 건설공사 제비율에 대하여 과도한 손해액을 산정하였다고 주장하였으나 원고 측의 최근형 변호사는 꼼꼼한 자료 제출과 전문 감정인의 감정결과를 내세워 반박하였다. 

법원의 판단
또한, 피고 측은 ‘실화책임에 관한 법률 및 민법 제765조’에 의한 손해배상액 감액을 주장하였으나 최근형 변호사는 “해당 법률은 불법행위에 기한 손해배상의 경우에만 적용되는 것이며 채무불이행으로 인한 손해배상의 경우에는 적용할 수 없다”고 강조하였다.

아울러 피고 측은 공장건물에 스프링클러와 방화벽, 방화차단설비, 화재감지장치 등을 설치하지 않은 과실이 있다고 주장하였으나 최근형 변호사는 ‘해당 공장건물이 옥내소화전설비 및 스프링클러설비 설치 대상이 아니고 방화벽 설치 대상 건물도 아니라는 점’을 입증하였다.

결국 법원은 화재로 인한 복구비 손해액은 1억 4천만 여원이고, 여기에서 임대차보증금 4천만 원을 반환하고, 그동안 피고가 미지급한 차임과 전기료, 관리비, 수도요금 등을 더하여 총 1억 2천만 여원으로 손해배상채권액을 판결하였다.

건설 및 부동산 전문지식 바탕으로 민사소송 경험 많은 변호사가 유리
최근형 변호사는 “실화책임(失火責任)에 관한 법률이란 개정 전에는 실화자에게 중대한 과실이 있는 경우에 한하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 지우게 할 목적이었으나, 2009년 5월 경과실의 경우에도 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 지도록 하였다”고 설명하였다.

더욱이 민법 제765조와 달리 생계곤란의 요건이 없어도 실화가 경과실로 인한 경우 실화자, 공동불법행위자 등 배상의무자에게 손해배상액의 경감을 청구할 수 있도록 하고, 법원은 구체적인 사정을 고려하여 손해배상액을 경감할 수 있도록 하여, 실화로 인한 배상의무자에게 전부책임을 지우기 어려운 사정이 있는 경우에 가혹한 손해배상으로부터 배상의무자를 구제하려는 것으로 개정되었다.

이에 대해 최근형 변호사는 “그러나 위 사례의 경우 피고 측이 손해배상액을 경감할 수 있는 구체적 사정에 해당하지 않았고, 경감 요청에 대해 철저하게 입증 및 반박함으로써 원고의 손해배상액이 경감되지 않을 수 있었다”고 설명하였다.

이처럼 건설 및 부동산 관련 손해배상을 비롯한 소송에 있어서는 전문적인 법률지식뿐 아니라 건설 관련 지식도 갖추어야 소송에 임할 수 있다. 따라서 최근형 변호사는 “건설 및 부동산 관련 전문지식을 바탕으로 민사소송에서 수많은 수임경험을 쌓은 변호사를 선임하는 것이 유리하다”고 조언했다. 

한편, 최근형 변호사는 대구지방법원, 영덕지원, 인천지방법원에서 판사를 역임하였고, 인천시 환경분쟁조정위원회 위원, 지방자치단체 계약분쟁조정위원회 위원 등을 거쳐 현재 인천지방경찰청 집회시위자문위원회 위원, 인천본부세관 관세심사위원회 위원 및 고문변호사 등을 역임하며 활발한 활동을 하고 있다.

또 판사시절 쌓아온 다양한 사건들의 법리해석을 바탕으로 부동산, 건설, 가사소송 등 관련 분야에 있어 수임경험을 통해 의뢰인들에게 전문적인 법률서비스를 제공하고 있다.  

 
<도움말: 법무법인 한성 최근형 대표변호사>

온라인뉴스팀/onlinenews@heraldcorp.com