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보증부 월세 비중 51.7%…전세는 감소
전월세 전환율 서울 4.0%로 전국 최저
전환율ㆍ시중 금리 추이 유사한 흐름

[헤럴드경제=정찬수 기자]보증부 월세가 임대차 계약 유형의 절반 이상을 차지하는 가운데 향후 금리 인상에 따른 임차인의 월세 부담이 커질 것이란 분석이 제기됐다. 전월세 전환율(보증금과 월세의 변환 비율)의 상승은 전셋값을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 가능성이 크다.


18일 KB금융지주 경영연구소가 2006년~2017년까지 주거실태조사를 분석한 결과에 따르면 보증부 월세는 꾸준히 증가해 지난해 기준 51.7%의 비중을 차지했다. 전체 임차점유 유형에서 전세가 차지하는 비중이 2006년 54.1%에서 39.5%로 감소한 것과 대비된다.

지역에 따라 전월세 전환율의 차이는 뚜렷했다. 이 비율이 높은 지역은 월세가 절대적인 금액에서 크지 않더라도 전세금(보증금) 수준을 고려했을 때 상대적으로 월세 부담이 크다는 의미다.

한국감정원이 조사한 전월세 전환율 현황을 살펴보면 수도권과 5대 광역시 등 상대적으로 인구밀집도가 높은 도시 지역은 5.2% 이하로 낮았다. 특히 서울의 전월세 전환율은 4.0%로 시ㆍ도 단위에서 가장 낮았다.

반면 제주ㆍ경남을 제외한 지방은 5.6% 이상으로 상대적으로 높은 전환율을 보였다. 시ㆍ도 단위에서 강원(7.0%), 전남(7.3%)이 높았고, 제주(4.7%)는 기타 지방에서 유일하게 5%를 밑돌았다.

김지훈 KB경영연구소 연구원은 “지역별 전월세 전환율은 해당 지역의 전세와 월세 수급, 임차인의 지불 능력 등 복합적인 요인에 의해 결정된다”며 “대체로 전셋값이 낮고 전세 비중이 낮은 지역에서 전환율이 높게 형성된다”고 설명했다.


전월세 전환율은 금리 추이와 유사한 흐름을 보이며 하락했다. 2011년 12월 8%였던 전환율은 지난해 4% 중반대까지 급격하게 떨어졌다. 같은 기간 금리와 비슷한 하락 추이를 보인 셈이다.

특히 3~4년 만기 정기적금과 상관계수가 0.98%로 높은 수치를 나타냈다. 금리 차이는 2%포인트 안팎에서 안정적인 차이를 지속하고 있다. 최근 금리 상승과 함께 전환율이 소폭 반등세를 보인 이유도 같은 맥락이다.

금리와 상관성은 임대인이 전세와 월세를 선택할 때 금리의 영향을 많이 받기 때문이다. 예컨대 임차인은 보증금을 높일 때 늘어나는 금융 비용과 줄어드는 월세를 비교하게 된다. 임대인 역시 임대수익을 높이고자 보증금을 통한 이자수익과 월세를 비교해 금리에 의존할 수밖에 없다.

김 연구원은 “향후 금리 인상과 함께 전월세 전환율 역시 상승 추세를 유지할 것”이라며 “그간 전셋값 변화보다 월세 추이의 변화가 미미했기 때문에 향후 금리 인상에 따른 전환율 상승은 전셋값 하락 압력으로 작용할 가능성이 크다”고 분석했다.

한편 대표적인 수익형 부동산인 서울 오피스텔을 기준으로 전월세 전환율이 낮은 지역이 임대수익률도 낮은 것으로 나타났다. 5월 기준 오피스텔 전월세 전환율(5.46%)이 가장 낮은 송파구의 임대수익률은 4.24%로 서울에서 최하위였다. 반면 전환율이 가장 높은 강북구(8.42%)는 서울에서 세 번째로 높은 임대수익률(5.57%)을 기록했다.

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