• 법 제정, 지자체 정책적 관심 높아졌지만
  사유재산 한계·복잡한 권리관계에 발목
  이행강제 개정안 국회 문턱 못넘고 폐기

경기도 양평군 한 폐건물을 드론으로 촬영한 모습. 사진은 기사와 직접적 관련 없음. [이건욱 PD]

전국의 공사 중단 방치 건축물을 해결하기 위한 특별법이 시행된 지 10년째지만 여전히 현장에선 사유재산이란 한계 때문에 관리가 쉽지 않은 상태인 것으로 드러났다. 정부 주도 선도사업에 선정된 공사중단 장기방치 건축물 40곳 중 정비가 완료된 비율은 20%대에 그치는 것으로 나타났다. 안전 우려, 파급효과 등에 따라 선도사업지가 돼도 여러 이해관계자가 얽혀있어 사업 진척이 더딘 모양새다. 철거 등에 나서기 어렵다 보니 안전관리 수준의 소극적 정비만 이뤄져, 흉물인채로 방치되는 모습이 반복되고 있다는 지적이다. 인구 감소, 공사비 분쟁 등으로 지방소멸이 본격화하며 방치 건축물이 계속 늘고 있는 만큼 장기적인 통합 관리방안을 고민해야 한다는 조언이 나온다.

9일 국토교통부에 따르면 전국 공사 중단 방치 건축물은 지난 2016년 8월 기준 387곳에서 지난 2022년 11월 기준 286곳으로 6년 새 100여곳 줄어드는 데 그쳤다. 2014년 ‘공사중단 장기방치 건축물 정비 등에 관한 특별조치법’시행 이후 정비가 이뤄져 그 수는 감소하고 있다. 그러나 여전히 새로운 공사중단 건축물도 발생하고 있고, 정비가 쉽지 않은 기존 건축물의 방치도 계속되는 실정이다.

이 특별법은 공사가 중단된 채 오래 방치된 건축물의 정비사업에 필요한 사항을 규정한다. 여기에는 정비사업 추진 절차, 재원 지원, 국가·지자체·건축주 등의 역할이 포함된다. 추진 절차는 크게 ▷실태조사 정비기본계획 수립 ▷정비계획 수립 ▷정비 시행 순이다.

정비 방법으로는 ▷공사 중단 위험 건축물 및 장기 공사중단 위험 건축물의 철거 ▷공사비용 보조 또는 융자 ▷분쟁 조정 ▷조세 감면 ▷공사중단 건축물의 철거·신축 또는 공사 재개 ▷위탁사업에 의한 철거·신축 또는 공사 재개 ▷대행사업에 의한 공사 재개 등을 제안한다.

특별법 제정에 따라 공사중단 건축물 정비에 대한 지자체들의 정책적 관심이 높아져, 각 지자체들은 정비계획 수립 및 정비방안 마련에 나서고 있다. 정비가 완료된 곳도 다수로 정비계획 수립이 공사중단 건축물 정비에 영향을 미치고 있는 셈이다.

하지만 여전히 법 시행 이후에도 정부가 주도하는 일부 선도사업 외에는 재원 마련의 어려움과 복잡한 권리관계 등이 발목을 잡고 있다. 공사 재개를 통해 근린생활시설, 공동주택 등으로 준공된 현장들도 있지만 사업지 대다수가 관계기관 협의, 예산 투입 측면에서 현실적 어려움이 크다는 게 현장의 전언이다. 이로 인해 인구 감소, 공사비 분쟁 등으로 이런 방치 건축물이 계속 늘고 있는 만큼 장기적인 통합 관리방안을 고민해야 한다는 조언이 나온다.

먼저 공공 개입의 타당성이 부족하고 공공재원 투입에 대한 공감대가 낮다는 지적이 나온다. 사적재산권을 제한할 수 있고, 필요성을 판단할 세부적 기준도 마련돼 있지 않기 때문이다. 국토부 관계자는 “권리관계가 복잡한 부분도 있는데 시장 개입을 정부나 지자체가 어디까지 할 것이냐에 대한 정당성의 문제가 있다”고 설명했다.

특히 대다수 지자체 입장에선 이해관계자 간 갈등 문제 해결이 어렵고, 상당한 예산 소요가 부담스러운 분위기다. 실제로 특별법에 따른 정비기금을 조성한 지자체도 전무하다. 국토부에 따르면 방치건축물정비법 제13조에는 공사중단 건축물 정비기금을 설치하는 내용의 조항이 있지만, 현재 기금을 마련한 지자체는 없다. 의무사항이 아니며, 각 지자체의 우선순위에 밀렸기 때문이다. 이에 지자체들은 건축허가권과 토지소유권의 분리, 소송 등 분쟁을 피해 ‘안전관리’를 정비방법으로 택하는 경우가 대부분이다. 공공개입의 한계, 예산 소요 등 때문에 법 제정이 공사중단 건축물 정비에 직접적인 영향을 미치고 있지 않다는 시각이 많은 이유다.

실제로 국회입법조사처가 지난 2022년에 발간한 ‘방치건축물정비법 입법영향 분석’보고서에 따르면 다수 지자체들은 “공사 중단의 주요 원인은 건축주 자금 부족, 부도, 당사자 간 소송 등으로 사실상 단기간 내 공사 재개 등 정비에 어려움이 있다”고 평가했다. 또한 특별법에 따른 정비방법(철거명령)이 있어도 사유재산권을 침해할 수 있고, 명확한 기준·조치 수단이 미흡해 적극적 대응에 한계가 있다는 지적도 나왔다.

이러다 보니 보통 지자체의 정기점검을 통한 건축주 행정지도에 그치는 경우가 많아, 장기간 소요되는 정비계획 수립기간에 비해 실효성은 떨어진다는 분석이 많다. 이에 지난 21대 국회에서도 안전조치 명령의 실효성을 높이기 위해 이행강제금 규정을 신설한 특별법 개정안이 발의됐지만, 상임위 문턱을 넘지 못하고 회기 만료로 폐기됐다.

고은결·신혜원 기자