소형주택, 과잉공급 잇단 미분양
주차난 규제 강화로 천덕꾸러기
정부 개발제한 악재까지 겹쳐
평균 입주율 50%대 그쳐 울상



요즘 인터넷 다음 카페의 부동산 직거래 게시판에는 도시형생활주택이나 오피스텔 등 소형 주택을 통으로 매매한다거나 반값으로 처리한다는 광고성 문구가 하루에도 수십개씩 올라온다. 주로 다세대 빌라 등을 개조한 40㎡ 이하 원룸형 도시형생활주택이나 고시텔 등 초소형 주택들이다.

2009년 뒤 전세난 해소를 위해 대학가나 도심에 집중 공급됐던 이같은 소형 주택이 애물단지로 전락했다. 단기간에 과잉 공급되면서 미분양이 넘치고 일부 지역에선 주차난의 주범이라는 비판까지 받고 있다.

국토교통부에 따르면 올들어 3월까지 전국 초소형 주택(40㎡ 이하) 인허가는 2만2456가구로 전년 동기(4만2456가구) 대비 절반을 밑돌았다. 2009년 3만2698가구이던 전국 초소형 주택 인허가는 지난해 12만7223가구로 4배가량 급증했지만 올해들어선 가파른 하락세로 방향을 바꿨다.

초소형 주택은 지난해까지 승승장구했다. 2009년 8.6%이던 초소형 주택 비중은 2012년 21.7%로 상승폭이 13.1%포인트에 달했다.

 

2009년 이후 1~2인 가구를 위한 초소형 주택이 과잉 공급되면서 미분양이 급증하는 등 주택시장의 천덕꾸러기로 전락하고 았다. 사진은 원룸형 도시형생활주택이 많이 지어진 서울제기동 인근 한 도시형생활주택 모습.

소형주택 비중이 급증한 것은 지난 2009년 도입된 도시형생활주택 제도의 영향이 크기 때문이다. 실제 도시형생활주택 인허가는 2009년 1688건에서 지난해엔 12만3949건으로 3년새 무려 73배나 급증했다. 이중 80% 이상은 30㎡ 면적의 원룸형 도시생활주택이다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소 대표는 “도시형생활주택은 제도 도입 초기 40~60㎡ 규모도 많았지만 최근엔 높은 수익률을 얻기 위해 대부분 30㎡ 전후 크기로 더 작아졌다”고 말했다.

하지만 이같은 소형화 추세는 공급과잉이 심화된 올해부터 180도 달라졌다. 소형주택이 봇물을 이루면서 입주률도 덩달아 급락했기 때문이다. 지난해 12월 말 현재 도시형생활주택의 평균 입주율은 53%, 수도권은 50.5%에 불과했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “전세대란의 주범은 사실 2~3인가구가 주로 찾는 60~85㎡ 주택인데 초소형 주택만 잔뜩 공급하다보니 수요가 따라주질 못했다”며 “그나마 대학생이나 직장인 등 1인 가구도 1억원 전후의 높은 분양가 때문에 도시형생활주택을 적극 매입하지 못하는 등 수요가 더 위축됐다”고 설명했다.

앞으로 초소형 주택 시장의 위축 현상은 지속될 공산이 크다. 최근 정부가 도시형생활주택 개발을 제한할 수 있도록 제도 강화를 추진하고 있기 때문이다. 국토부는 지방자치단체장이 지역 상황, 주거환경 등을 감안, 원룸형 도시형생활주택의 건축 제한구역을 도시계획 조례로 지정할 수 있는 방안을 추진하기로 했다.

또 소형 주택은 주차장 기준 강화 조치로 사업성도 악화될 것으로 점쳐진다. 현재 도시형생활주택의 주차장 기준은 전용면적 60㎡당 1대지만 앞으론 가구당 기준으로 대폭 강화된다. 즉, 30㎡ 이하인 원룸 주택은 가구당 0.5대, 30~50㎡ 이하는 0.6대의 주차장을 설치해야 한다.

추명진 야촌주택 사장은 “30가구의 도시형생활주택 단지를 지을 경우 그동안 6~7대짜리 주차장이 필요했지만 앞으론 15대로 늘어나고 덩달아 주택 지을 공간도 줄면서 수익률이 최고 40%가량 급감한다”며 “사실상 소형주택 사업을 하지 말라는 말과 별반 다르지 않다”고 하소연했다.

이영진 이웰에셋 이영진 부사장도 “현재 서울 도심의 도시형생활주택의 임대수익률이 6~7% 수준인데 이보다 더 악화될 경우 투자가치는 거의 사라질 수 밖에 없다”고 전했다.

박일한기자/jumpcut@heraldcorp.com