올 하반기 주택시장은 상승요인과 하락요인이 서로 겹쳐 약보합세를 유지할 것으로 전망됐다. 전세시장은 소형공급 부족으로 구조적 불안한 양상을 보일 것으로 예상된다.

20일 부동산정보업체 부동산1번지는 올 하반기 수도권 주택시장의 경우 상승요인과 하락요인이 서로 겹쳐 혼재된 상태를 보일 것으로 분석했다.

상승요인은 정부의 잇따른 거래활성화대책이다. 상반기 4차례나 나왔는데, 하반기에도 추가 대책이 나올 가능성이 높은 것으로 전망됐다. 또 전세난, 취득세 한시적 감면조치도 거래를 이끌어낼 요소로 꼽혔다.

세제혜택이 올해말로 끝날 경우 연말에 막판 절세매수가 나타날 수 있음. 물론 경기가 회복되지 않을 경우 세금 감면초치가 연장될 가능성도 배제할 수 없는 상황이이다.

여기에 전세난이 일어날 정도로 입주량이 턱없이 부족 한 것도 주요 상승요인으로 분류됐다.

반면, 하락요인도 만만치 않은 상황이다. 물가급등에 하반기에 통화당국이 기준 금리를 추가적으로 인상할 가능성이 크다고, 800조원을 넘는 가계부채는 부동산 가격 상승을 억제할 것으로 예상된다.

이에 따라 전반적으로 시장은 실질가격 기준으로 약보합세 수준을 유지할 것으로 부동산1번지는 전망했다.

시기적으로 가을 이사철에는 계절적 성수기로 일시적으로 거래가 이뤄질 것으로 예상되지만, 전반적으로는 거래량은 많지 않을 것으로 전망했다.

부동산1번지 박원갑 부동산연구소장은 “올 가을에는 예년에 비해 심각한 전세난이 예상되므로 소형을 중심으로 전세수요가 매매수요로 전환될 가능성이 있다”며 “다만 중대형의 경우 전세수요가 매매수요로 이전되기 힘들어 매매시장과 전세시장이 따로 노는 모양새가 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

주택투자 수요가 많지 않음에 따라 투자심리는 다소 침체된 모습이 나타날 전망이다. 아파트를 중심으로 가격 상승 기대심리가 많이 낮아지자 수요자들은 임대소득형 상품으로 관심을 보일 것으로 예상된다.

이러다 보니 도시형생활주택, 오피스텔, 고시텔 등 일종의 틈새상품인 아파트 대체재들이 각광을 받고 있다. 이는 아파트에 대한 시세차익 기대가 낮아지면서 임대소득으로 보상받고 싶어하는 심리에서 기인한 것으로 보인다.

한편으로는 수요자들이 매입가를 낮춰서 리스크를 최소화하려는 움직임도 나타나고 있다. 시장 가격이 크게 오를 것이라는 기대가 낮아지면서 가격에 대한 민감도가 크게 나타나고 있기 때문이다.

이에 따라 소비자들이 최근 싼 매물이 많지 않은 거래시장보다는 분양시장(보금자리주택, 분양가 상한제 아파트, 할인분양아파트)등에 관심을 갖고 있다.

하반기에도 기존 아파트시장에서 싼 매물이 많지 않을 것으로 예상돼 거래는 예년보다 줄어들 전망이다.

전세시장은 전반적으로 소형주택 공급부족이라는 구조적 불안 양상을 보이고 있어 수요와 공급의 불균형이 심해지는 가을이사철에는 전세난이 나타날 것으로 예상된다.

예년 같으면 6월이면 비수기를 보이지만 올 초에 혹독한 전세난을 겪으면서 학군 선호지역에서는 여름방학 이사철이 다가오기 전에 집을 미리 구하려는 조급증을 보이는 사람들이 많이 나타나고 있다. 일종의 학습효과인 셈이다.

보통 여름방학 이사철이 7월 하순 이후부터 서서히 움직이는 데 올해는 예년보다 한달 이상 빨리 나타나는 모습이 나타났다. 그만큼 전세시장이 구조적 수급 불균형으로 수요자들의 심리가 불안하다는 것을 보여주고 있어 하반기에도 만만치 않은 전세난을 예고하는 대목이다.

지방시장은 전반적으로 매매와 전세시장이 동반 상승할 것으로 예상된다. 지방은 부산, 대구, 대전, 광주 등 광역시를 중심으로 장기간 공급부족에 따른 수급불균형이 심화하면서 차별적 상승 진행 중이다.

현재 지방은 대체적으로 전세가격이 급상승하면서 매매가격이 뒤따라가면서 오르는 모양새가 나타나고 있으며 2001-2003년 장세와 비슷하다. 이 당시에도 IMF 외환위기 이후 건설사 도산에 따른 공급부족으로 전세-매매 가격 동반 상승 모양이 나타났다.

이번에도 2005년 8.31대책 당시 2주택자 양도세 중과로 원정투자 급감, 주택투자 위축 등으로 공급이 줄어들어 자연발생적으로 시장이 회복되면서 가격이 오르는 현상이 발생하고 있다.

박원갑 소장은 “지방은 지난해 이후 서울의 집값 상승 후 지방이 상승하는 물결효과(ripple effect) 사라지고 있으며 수도권 시장과는 차별적인 독립적 시장으로 움직이고 있는데 내년까지는 이어질 전망”이라며 “하지만 인구 감소, 산업 공동화 등으로 펀드 멘털이 튼실하지 못한 상황에서 부산을 비롯한 지방이 계속해서 집값이 오르기 위해서는 아파트값을 버티게 하는 지역경제가 살아나야 한다”고 지적했다.

강주남 기자 @nk3507>

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