그러나 상가 공급 유형중 가장 안정적 투자처로 꼽히는 단지내상가도 내ㆍ외적 여건에 따라 상품 격이 상이할 수 있어 투자전략 수립시 주의가 요구된다.
7일 상가정보업체 상가정보연구소는 ‘단지내상가 4대 착시현상’을 소개하며 관련 투자가이드를 제시했다.
먼저, 단지내상가 투자시 가장 중요한 점검사항은 배후세대다. 하지만 세대수에만 신경을 쓰다보면 착시에 빠질수 있는데 실제는 세대당 인원수에 신경을 써야 한다. 한 가구당 출산률이 2명 이하로 밑도는 현실에서 4인 가족은 이미 옛날 얘기가 되버린 셈이라 가구당 구성원을 감안해 세대수를 판단해 투자여부를 우선 결정해야 한다.
세대수에 따라 상가는 주ㆍ부 상가로 나뉘거나 다수의 출입구가 형성된다는 점도 간과해서는 안된다. 다수의 상가와 출입구의 존재는 수요의 분산을 의미한다. 즉 최초 세대수가 3분의 1 또는 2분의 1 수준으로 나뉘기 때문에 이때는 소비자의 주동선, 대중교통과의 언계된 상가에 의미를 두는 것이 유리하다.
단지내상가는 위치와 기능에 따라 단지속 수요만 소비층으로 삼거나 단지밖 수요까지 유입시키기도 한다. 여기서 주목해야 할 점은 세입자 입장에서 상가를 바라봐야 한다는 것이다. 세입자는 많은 매출을 응당 필요로해 수요의 확대를 요구하게 마련이다. 때문에 세입자는 단지속 수요만 상대로 해서는 매출의 한계가 있어 단지밖 수요까지 유입시킬수 있는 단지내상가를 선호한다. 상업지역과 맞물린 단지내상가에 유명프랜차이즈 업체가 입점한 이유를 따져보면 단지밖 상권과 경쟁을 두려워할 이유가 없다는 부연이다.
단지내상가도 임대료 조정기를 거치게 된다는 점도 유의해야 한다. 상가 입점 초기 세입자 경쟁으로 예상 임대수익률 실현이 용이하지만 시간이 흐를수록 세입자의 영업수익에 따라 임대료는 상향 조정이 아닌 하양 조정 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 결국 입찰에 앞서 계산기만 두드리는 수익률 산출은 실제와 무관한 경우가 많다는 점도 유의해야 한다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “물리적 조건이 뛰어난 단지내상가도 이면까지 들여다보면 약점이 노출되는 사례가 적지않아 입찰방식의 경우 필히 고낙찰은 피해야 한다”고 했다.
<강주남 기자 @nk3507>
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