2011년 부동산시장 결산

올해 수도권 아파트시장은 정부의 활성화 대책에도 불구 하고 얼어붙은 매수심리로 인해 아파트값이 하락세를 면치 못했다. 반면, 전세시장은 주택 수요자들의 전세 쏠림 현상이 심화되면서 수도권 모든 지역의 전셋값이 높은 상승세를 이어갔다.

19일 부동산정보업체 부동산1번지가 서울 등 수도권 아파트의 2011년 연간 가격 변동률(12/10 기준)을 조사한 결과, 매매가격은 평균 0.65% 떨어져 전 년(-2.11%) 대비 하락폭이 둔화된 반면, 전세는 5.70%로 작년(3.09%)보다 2배 가까이 상승한 것으로 나타났다.

작년 12월 반등한 수도권 아파트 매매가격은 저가 매수세 및 소형주택을 중심으로 매매 전환 수요가 증가면서 올 1분기까지 오름세를 유지했지만, 전반적인 경기 불황과 3월 말 DTI 규제완화 종료, 5차 보금자리지구 발표와 시중은행의 가계대출 중단 등의 여파로 시장의 관망세가 짙어지면서 하향세로 전환됐다.

하지만 지난 12.7부동산 대책을 통해 거래제한이 풀리면서 강남권 주요 재건축 단지의 매물이 빠르게 회수되고 있고 호가가 상승 하는 등 하락폭이 둔화된 모습을 보였다.

▶회복세 띠던 주택시장 3월 ‘DTI 부활’ 기점으로 약세로 전환=서울시장 선거 후 재건축 시장 침체 깊어졌지만 12.7대책 후 하락세 둔화=아파트 매매가 변동률은 서울 -0.95%, 신도시 -0.23%, 경기 -0.46%, 인천 -0.94%를 각각 기록했다. 중대형 아파트와 재건축단지가 하락세를 주도했다. DTI규제 완화 종료와 금리인상 등으로 자금부담이 커지면서 주택구매 심리 위축에 영향을 준 것으로 분석된다.

서울 구별로는 강동(-3.55%), 송파(-3.18%), 강남(-2.07%), 양천(-1.73%), 마포(-1.54%), 강서(-1.36%), 영등포(-0.74%) 등 전체 25개 구 중 22곳이 마이너스 변동률을 나타냈으며 재건축 단지가 많은 강남권이 내림세를 주도했다.

강동구는 재건축 약세와 더불어 9,000여 가구가 들어서는 5차 보금자리지구 지정 여파로 기존 아파트에 대한 매매기피 현상을 보이면서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 강남구는 개포지구 재건축안 통과 등의 대형 호재에도 대체로 둔감한 반응을 보이며 매수세가 뒷받침되지 못해 하락세를 보였다.

반면, 광진구(0.22%), 성북구(0.16%)는 치솟는 전셋값과 극심한 매물난으로 매매로 전환하는 ‘갈아타기 수요’가 늘면서 오름세를 나타냈다.

경기는 과천(-5.21%)이 급락세를 보인 가운데 파주(-2.14%), 김포(-1.73%), 광주(-0.99%), 성남(-0.84%), 고양(-0.71%), 의정부(-0.61%), 부천(-0.51%) 등이 하락했다.

과천은 5차 보금자리지구 지정 여파와 강남권 재건축값 하락세에 따른 투자심리 위축으로 2010년에 이어 가장 많이 가격이 내렸다. 지난 해 신규입주 물량 여파로 약세를 보였던 파주와 김포 등은 올해도 아파트값이 고전을 면치 못했다.

반면, 안성(4.13%), 오산(3.36%), 평택(1.64%), 수원(1.35%), 안양(1.34%)등 경기 남부권은 저가매물이 거래되고, 전세수요자들이 매매로 전환하면서 전셋값 상승이 아파트값 상승으로 이어졌다.

신도시는 일산(-0.79%), 평촌(-0.75%), 분당(-0.24%)이 내렸고 산본(0.83%), 중동(0.20%)은 올랐다.

일산, 평촌, 분당은 자금부담이 큰 중대형 아파트를 중심으로 매물이 적체되며 호가가 하향조정됐다. 반면, 산본은 전세금 급등 여파로 소형 면적 중심으로 거래가 꾸준히 이뤄지면서 오름세를 이어갔다.

인천은 송도신도시에 이어 청라지구 입주가 본격화 되면서 하락세가 이어졌다. 기존 입주물량도 소화가 어려운데 신규 입주가 계속 돼 침체양상을 보였다.

지역별로는 남동구(-1.65%)가 가장 큰 낙폭을 나타냈으며, 중구(-1.58%), 서구(-1.44%), 연수구(-1.28%), 남구(-1.06%)가 뒤를 이었다. 남동구는 신규 입주 아파트 갈아타기 수요로 기존 아파트값이 약세를 기록했다.

2011년 수도권 매매시장은 유럽발 재정위기로 인한 금융시장 불안과 국내 부동산 시장의 침체로 거래 자체가 실종 된 모습이었다. 정부의 부동산 대책 마저 거래 활성화에 영향을 주지 못했다.

내년에도 글로벌 경제위기에 대한 부담감과 경기 불안으로 인한 투자 심리 위축, 가계대출 규제강화, 국내 경제성장률 둔화 등으로 주택시장에 대해 뚜렷한 회복을 기대하긴 어렵고 거래량이 줄어든 가운데 매수 관망세가 이어갈 것으로 전망된다.

다만, 기존 미분양 주택이 감소하고 있고, 신규입주 물량의 감소, 강남3구에 대한 규제 해제, 총선과 대선을 앞두고 정부의 부동산 규제 완화 가능성에 대한 기대감 등이 호재로 작용 할 수 있는 부분이다.

▶전월세 안정화 대책 불구, 10월 중순까지 전세난 지속=수도권 평균 전셋값 5.70%, 전년(3.09%)보다 2배 가량 상승=매매기피-전세선호 현상이 지속되면서 전세가격은 연초부터 강세를 나타냈다. 1.13대책에 이어 2.11보완대책 발표, 임대사업 지원 확대를 주요 내용으로 하는 8.18 전월세 대책에도 수도권 전세 시장은 강세가 지속됐다. 본격적인 가을 이사철로 접어든 9월에는 서울 등 수도권 모두 전세금 상승폭이 확대됐고 특히 서울은 월간 1.56%의 상승률을 기록하며 2002년 8월(1.86%) 이후 9년 만에 가장 높은 변동률을 기록했다.

2011년 수도권 전세가 변동률은 서울 8.04%, 신도시 6.48%, 경기 6.75%, 인천 1.53%로 인천을 제외한 서울, 신도시, 경기 지역의 변동률은 지난해 보다 2배 이상 상승했다.

서울은 중랑(12.08%), 성북(12.01%), 강북(11.50%), 노원(11.25%), 송파(10.75%), 도봉(10.21%), 관악(9.76%), 강동(9.74%), 강남(9.42%), 마포(9.36%)의 순으로 25개 구 모두 올랐다.

강북, 노원, 성북 등 전셋값이 비교적 저렴한 강북권의 상승세가 두드러졌다. 기존 세입자들의 재계약 비율이 높은 지역으로 직장인 및 신혼부부 수요가 늘면서 중소형 아파트 중심으로 전셋값이 급등했다.

강남구는 대치동 청실과 우성아파트가 이주에 들어가면서 전셋값이 올랐고, 강동구는 고덕주공4단지 이주를 앞두고 주변 단지 전세금이 가파른 상승세를 보였다.

경기도는 안성(15.75%), 오산(10.15%), 용인(9.78%), 구리(9.49%), 의왕(8.79%), 남양주(8.73%), 과천(8.19%), 군포(7.92%), 성남(7.73%), 수원(7.70%), 파주(7.52%) 등의 순으로 올랐다.

연초부터 시작된 전셋값 상승은 경기 외곽지역으로까지 확대됐다. 오산은 신혼부부와 인근 기업체 근로자 수요가 꾸준한 가운데 전 면적 대에 걸쳐 매물이 귀해지면서 월간 2%가 넘는 가파른 상승세를 나타냈다.

용인은 서울 및 분당 등지에서 이동하는 전세수요가 꾸준해 성복동과 죽전동 일대 대형 아파트까지 매물 품귀현상을 빚으면서 전세가가 상승했다.

신도시(6.48%)역시 수도권 전역에 불어 닥친 전세난으로 가파른 오름세를 나타냈다. 지역별로 분당(8.81%), 산본(6.95%), 일산(5.51%), 중동(4.47%), 평촌(6.14%) 순으로 올랐다.

분당은 학군수요와 함께 분당선 연장과 신분당선 개통으로 강남권 접근성이 좋아지면서 전세 수요가 유입돼 면적에 상관없이 전세가가 상승한 모습이다.

산본은 지난해 입주 쇼크에서 벗어나면서 상대적으로 높은 상승률을 기록했으며, 전세난이 심화되자 소형아파트를 중심으로 매매-전세 동반 오름세가 나타났다.

인천(1.53%)은 동구(3.44%)와 부평구(2.55%)의 상승이 눈에 띄었다. 주택 수요자들이 전세로 눌러 앉으려는 경향이 심화되면서 소형 아파트를 중심으로 전세 부족 현상이 가중됐다.

수도권 전세시장은 전세선호 현상이 이어지면서 올해도 강세를 보였다.

김지연 부동산1번지 팀장은 “세 차례의 전월세 안정화 대책이 발표됐지만 별다른 실효성을 거두지 못했고, 전세난에다 집값 하락세가 유지되면서 집주인들이 수익을 더 높이기 위해 반전세나 월세로 전환하는 경우도 많아졌다”며 “저금리와 주택가격 하락세로 인해 이러한 움직임은 계속될 것으로 보이며 내년에도 재건축ㆍ재개발로 인한 멸실 주택의 증가, 수도권의 신규입주 물량 감소 등 전세 불안 요소로 인해 전세 시장의 불안은 이어질 것”으로 전망했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com