11일 수익형부동산 정보 분석기관인 에프알 인베스트먼트에 따르면 대한민국 최고의 상권으로 꼽히는 강남역의 경우 신분당선 개통 이후 3개월만에 상권 남부지역이 눈에 띄게 활기찬 모습으로 변했다. 기존의 뉴욕제과~교보타워까지의 10~20대 유동인구가 넘치는 메인 상권에 비해 양재역 방면의 2,7번출구 일대는 사무실이 밀집한 오피스상권이다.
지난 2008년부터 삼성타운이 입주하면서 수요층이 확산됐고, 신분당선 개통 이후에는 역출구 주변으로 유동인구가 크게 증가하면서 시세도 크게 상승하고 있다. 강남역 상권은 테헤란로와 연결되는 2호선 강남노선의 시작점이면서, 수도권 남부에서 서울로 운행하는 대부분의 버스노선이 경유하는 교통의 요충지다. 이 때문에 업무시설이 많고, 입시학원과 어학원이 많으며, 그로 인해 젊은층 유동인구가 풍부하게 발생되는 곳이다. 일일 수십만에 달하는 유동인구가 오가기 때문에 강남역 대로변 라인은 매출도 매출이지만 홍보효과를 노린 안테나매장 개설지로 유명하다. 상대적으로 저평가되기는 했지만 양재ㆍ분당ㆍ용인 방면의 2,7번출구 라인 역시 수십개의 수도권 버스가 정차하는 정류장이 있어 늘 유동인구가 북적이는 곳이다. 안민석 에프알 인베스트먼트 연구원은 “신분당선 개통 이후 6번 출구 앞 유동인구가 일일 13만 8587명에서 16만 5768명으로 19.6% 가량 증가한 것으로 나타났다”며 “이는 강남역 북단에 집중된 상권의 영향력이 강남역 남단으로 확대될 수 있는 계기가 마련되었다는 것을 의미한다”고 분석했다. 실제로 최근 분양중인 주상복합상가들의 1층 상가 분양가를 보면 A급 상권의 척도라 할 수 있는 평당 7000만~8000만원대에 형성돼 있다. 임대료 또한 1층 10평 매장을 기준으로 600만~1000만원까지 형성되고 있다. 뿐만 아니라 강남역과 양재역이 신분당선 노선이 되면서 지하철출구 주변만 살아난 것이 아니라 지리적으로 가까운 강남역(남단)과 양재역(북단)의 상권 영역이 확대돼 하나의 광역상권으로 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다.
양재역 상권은 강남역과 마찬가지로 교통요충지의 장점과 서초구청, 사무실 밀집지역이 인접하여 풍부한 수요를 자랑하고 있다. 강남역과 마찬가지로 양재역에도 상권의 핵심지에서 다소 떨어진 남단에 신분당선 출구가 만들어지면서 상권의 크기가 확대되고있다. 양재역 남단은 양쪽 대로변 모두 단점을 가지고 있었는데, 환승주차장 주변은 버스를 이용하는 유동인구가 넘치지만 점포수가 워낙 적어 임차거래가 극히 제한적이었다. 맞은편 7,8번출구 주변은 유동인구 자체가 떨어지고 업종특색 역시 혼재된 측면이 강했다. 신분당선 개통 이후 가장 큰 변화는 출퇴근 시간대 유동인구가 늘면서 각종 프랜차이즈 출점이 용이해진 점과 분당,판교 주민의 유입이 늘어났다는 점이다. 8번출구 주변 유동인구를 보면, 개통 이전 일일 4만 5974명에서 개통 이후 5만 7746명으로 25.6% 늘어났다. 이미 개통 이전부터 감지돼온 주변 빌딩시세와 점포 권리금ㆍ임대료 시세 또한 증가했다. 1층 임대료를 보면 15평 매장을 기준으로 450~700만원까지 증가하면서 개통 이전에 비해 25~20% 가량 상승한 것으로 나타났다.
판교신도시의 서쪽에 위치한 판교역은 아직까지 주변 조성이 덜 돼 역세 상권이 제대로 조성되지 않은 상황이다. 특히 유동 인구가 적어 활성화 단계까지는 적지 않은 시일이 걸릴 것으로 전망된다. 판교역의 위치 자체가 봇들마을을 제외하면 판교신도시 내에서 도보로 이용가능한 세대수가 많지 않다는 점이 가장 큰 문제다. 결국, 주변 상업지역이 활성화되고 판교테크노밸리 입주가 완료되는 시점이 되면 목적을 가진 수요층이 생기면서 서서히 자리를 잡을 것으로 보인다. 특히 복합상업시설인 알파돔시티가 개장한 후에야 백화점,쇼핑몰 등을 이용하는 판교주민의 집객이 제대로 이뤄질 것으로 예상됨에 따라 본격적인 상권 활성화까지는 아직 5년 이상의 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 현재 1층 8,000~9,000만원대, 상층부 2,000만원대에 형성된 분양가 대비 투자 수익률을 건질 수 있는 시점도 그때쯤이 될 것이다.
분당 정자역은 신분당선 출구 자체가 상권 핵심부에서 떨어져 있다는 점에서 강남역,양재역과 흡사하지만 출구 주변 상업 시설이 없어 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 또한 신분당선 이용객이 정자역에서 하차하는 계층에 비해 분당선으로 환승하는 비율이 높아 먹자상권에 가까운 정자역 주변으로 신분당선 이용객이 집중되지 못하고 있어 집값에 비해 상가 시세 상승이 아직까지는 두드러지지 않는다는 분석이다. 상가시세 또한 큰 변화 없이 유지되고 있고, 카페거리 주변도 매수문의가 뜸하다.
<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com
