서울시가 30일 내놓은 뉴타운 출구전략의 핵심은 실태조사 결과를 토대로 구역ㆍ상황별 맞춤형 해법을 찾아 나가는 것이다. 이 과정에서 거품이 있다고 판단되는 610개소는 계속 추진하거나 해제할지 여부를 결정하게 된다. 서울시는 특히 추진위원회 승인이 취소된 경우 이미 사용된 법정비용 중 일부를 공공이 보조하는 방안에 대해 적극 검토키로 하고 정치권과 정부에 협조를 요청할 예정이다. 하지만, 이는 긴 침체기에 빠진 부동산 시장 상황 속에서 오히려 사업 추진 가능성을 더욱 낮춰 중장기적인 주택 공급 공백을 초래할 수 있다는 우려를 불러온다. 특히 기초생활수급자에 대해 자격 요건과 관계없이 임대주택을 공급하겠다는 방안은 임대주택이 크게 늘어날 수 밖에 없어 일선 조합의 거센 반발을 가져올 것으로 보인다.


▶추진위 미구성된 317개소, 토지 소유자 30% 이상 요청 시 해제 추진=시는 실태대상 610개소 중 추진위원회도 구성되지 않은 뉴타운ㆍ정비구역(83개소)과 정비예정구역(234개소) 317개소의 경우 실태조사 결과를 바탕으로 의견을 수렴해 토지 등 소유자의 30% 이상이 반대하면 구역 해제를 적극 검토할 예정이다. 이미 정비계획이 수립된 구역은 구청장이 개략적인 사업비와 추정 분담금까지 산출해 주민의 의견을 수렴할 예정이다.
자치구청장이 구역 해제를 요청하면 시장은 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.
또 610개소 중 추진위원회나 조합이 설립된 구역 293개소의 경우엔 토지 등 소유자 10~25% 이상의 동의가 전제될 경우 구청장이 실태조사를 실시한 후 취소 여론이 높으면 해제를 추진할 계획이다. 해제 요건은 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지 등 소유자의 2분의 1~3분의 2 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의로 해산을 신청하는 경우다.
사업 해제 요건인 토지 등 소유자 동의 비율과 조합 해산 등에 필요한 절차와 방법은 4월 중 조례를 개정할 계획이다.
이 외에도 일몰제가 적용된다. 사업추진 단계별로 일정 기간 내 신청주체가 다음 단계의 절차를 이행하지 않는 경우 구청장이 취소 절차를 추진하게 된다.

▶추진위원회 해산 시 법정 사용 비용 일부 보조 추진=서울시는 정책 실효성을 담보하기 위해 추진위원회 승인이 취소된 경우 추진위원회가 사용한 법정비용 중 일부를 공공이 보조하는 방안에 대해 적극 검토할 예정이다.
이는 지난해 말 국회에서 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 추진하는 것으로 하반기 중 대통령령이 정하는 범위 안에서 서울시 조례로 정할 계획이다. 지원항목과 비율 등은 올 하반기께 결정된다. 다만, 조합이 취소된 경우엔 법적 근거가 마련되지 않아 비용이 보조되지 않는다.
서울시는 이와 동시에 뉴타운ㆍ정비사업을 둘러싸고 주민 간 갈등이 없고, 대다수 주민이 사업 추진을 원하는 구역에 대해서는 행정적 지원과 제도 개선을 통해 최대한 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 할 예정이다.
먼저 주택 수요에 맞춰 소형 평형으로 쉽게 전환할 수 있도록 세대수 증가를 10%에서 30%로 확대하는 절차를 간소화해 간접비용을 줄일 계획이다. 여기에 세입자 대책 수립과 관리처분계획 수립 등에 이르기까지 공공관리 업무를 확대해 갈등과 분쟁 요인을 줄임으로써 경비 절감과 사업의 신속한 추진을 도모할 계획이다. 또한 정비계획 수립 용역비 50%를 시비로 지원할 계획이다.

▶뉴타운 초기 사업지에 큰 타격! 올스톱 우려, 뉴타운 현장 대혼란 불가피= 시가 기존 소유자 위주의 사업성과 전면철거 방식으로 이뤄지는 뉴타운ㆍ정비사업을 거주자 중심의 ‘인간답게 살 권리’를 보장하는 공동체, 마을 만들기 중심의 사업으로 전환키로 하면서, 사업 초기 단계의 정비사업지는 초비상이 걸렸다. 주택 시장의 장기 침체로 주민 의견 수렴시 사업의 구조조정 가능성이 커졌기 때문이다. 입지 여건이 떨어지고, 추정 분담금이 높게 제시되는 초기 사업지들 대부분은 사업 중단의 파행이 불가피해졌다. 이에 따른 투자자들의 매물 투매가 이어지며 지분값이 하락하는 등 일선 현장의 혼란을 피할 수 없을 것으로 전망된다. 특히 이같은 중단 사업지의 증가는 중장기적인 주택 공급량의 감소로 이어질 수 있는 대목이어서 지속적으로 악화되고 있는 전ㆍ월세난에도 상당한 압박으로 작용할 것으로 예상된다.

▶기초 생활 수급자 모두에게 임대주택 제공, 사업성 저하로 또 다른 갈등 촉발 우려= 서울시는 이번 대책에서 정비사업지 내 기초생활수급자에 대해 세입자 대책의 자격 유무와 상관 없이 모두에게 주거 복지 차원에서 공공임대주택을 제공키로 했다. 기존에도 기초생활수급자 등은 영구임대주택 입주권을 가지고 있었지만, 공급 물량이 워낙 적은 탓에 실제로 입주를 하는 이는 많지 않은 현실을 감안한 조치다. 시는 이를 위해 정비구역 내에서 공급되는 임대주택에 대해 우선적으로 이들 기초생활수급자를 입주시킨 뒤, 남은 물양으로 재개발 구역 내에 거주하는 기타 세입자들을 수용한다는 복안이다. 하지만, 이는 정비사업지 내 임대주택 공급량의 증가를 필요로 하는 것이어서 정비사업지의 사업성 저하가 우려되고 있다. 특히 뉴타운 사업이 원활히 추진되는 사업지에서마저도 사업정 저하로 추가적인 갈등의 소지를 키울 수 있다는 비판이 제기될 것으로 보인다. 이미 정부가 ‘2ㆍ11 전월세 시장 안정 보완대책’의 일환으로 수도권 주택재개발사업지에 대해 임대주택 최소 비율을 기존 17%에서 20%까지 상향 조정함에 따라 일반분양 물량이 줄고 대신 조합원 부담이 늘어나는 상황이어서 조합원 부담이 더욱 커지는 이번 조치는 일선 사업지의 강한 반발을 가져올 것으로 예상된다. 이에 대해 시는 사업 시행자가 임대주택을 추가확보 하는 등 세입자 대책을 강화하면 용적률 인센티브를 부여한다는 방침이지만, 박원순 시장이 용적률 증가에 부정적이어서 실현 가능성은 미지수다. 시 관계자는 “임대주택 증가에 따른 용적률 상향은 차선의 대책으로 실행할 것”이라고 말했다.

강주남ㆍ정순식 기자/namkang@heraldcorp.com