- 연 5~7% 임대수익 올리는 수익형부동산 주목
앞으로도 현 금융권의 저금리가 지속 될 가능성이 높으며 그로 인해 투자자들은 은행권이 아닌 다른 투자처를 원하고 있다. 또한 부동산 투자의 방식이 시세차익이 아닌 임대수익으로 그 방식이 변화하고 있다.
이에 따라 올 해도 수익형부동산에 투자하려는 투자자들이 증가하고 있는 추세다. 특히, 임대를 마치고 투자자들을 기다리는 선임대 상가 경우 꼼꼼히 알아 본 후 투자한다면 실속 있는 결실을 거둘 수 있다.
수익률 5~7% 선임대 상가에 투자하고자 할 경우 차후 임대 계약이 지속적으로 이뤄질 수 있을 지 먼저 알아봐야 한다. 임대계약이 지속적으로 발생하기 위해서는 반드시 상주인구와 유동인구가 어느 정도 확보되는지 알아야 공실 리스크를 최소화 할 수 있다. 인구의 유입은 상가의 활성화와 직접적인 관계를 맺고 있다. 이러한 이유에서 선임대 주상복합상가의 경우 상주 인구가 한 건물 내에 거주하고 있어 공실의 위험이 적다고 볼 수 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “주상복합상가의 경우 거주 인구가 확보되어 있다는 점에서 안정적인 투자처라고 할 수 있으나 거주인구 대비 상가비율이 높을 경우 오히려 독이 될 수 있다.”고 말했다.
▶상가 투자 리스크를 줄여라=상가 투자의 경우 리스크를 최소화할 경우 여타 수익형부동산보다 안정적인 투자 결실을 걷을 수 있다. 최근 도시형생활주택과 오피스텔의 과잉공급현상이 몇몇 지역에서 일어나면서 공실의 위험성이 상가에 비해 높아진 것도 상가가 안정적인 투자 결실을 얻을 수 있는 이유 중 하나다. 상가 투자에 가장 큰 리스크는 공실. 임대 계약이 이뤄지지 않은 채 상가가 방치되게 되는 경우다. 이를 방지하기 위해서는 우선 투자 전 해당 상가가 어느 정도 활성화 되었는지 꼭 알아봐야 하며 거주 인구, 유동 인구 등 상가로 유입 가능한 인구를 확인해야 한다. 또한 향후 지역에 개발 가능성도 배제할 수 없음으로 투자 전 알아봐야 할 필요가 있다.
상가의 입지 또한 향후 발생할 수 있는 리스크에 한 요인으로 작용할 수 있다. 상권도 뜨는 상권이냐, 지는 상권이냐에 따라 가치가 달라지며 임대 계약이 발생할 수도 공실로 전활 될 수도 있다. 따라서 투자를 고려하고 있는 상가가 포함 된 상권의 특성을 살펴 본 후 가치를 판단해야 한다.
권 이사는 “수익형부동산의 상승세는 당분간 지속될 것으로 보이며 창업붐으로 인해 그 중에서도 상가 시장의 활성화를 기대할 수 있다. 하지만 투자에 앞서 충분히 알아보지 않을 경우 여타 수익형부동산에 비해 리스크가 클 수도 있음으로 반드시 현장에 방문하여 직접 알아보는 것이 중요하다”고 조언했다.
▶도시형생활주택, 오피스텔 수익률 보다 배후수요=중ㆍ소형 주거는 2~3년전부터 관심을 끈 오피스텔과 도시형생활주택등은 1~2가구가 계속 증가하면서 나홀로 가구 400만시대, 여성 1인 단독가구 200만명, 노인단독가구 증가 등은 앞으로도 당분간은 계속 널어날 것으로 보인다.
상가와 마찬가지로 지속적인 임대수익을 목적으로 도시형생활주택, 오피스텔에 투자하는 것 역시 공실이 가장 큰 리스크라고 할 수 있다. 임차인을 확보할 수 없다면 높은 수익률이 있다하더라도 마이너스 수익을 면할 수 없다. 따라서 임대 계약을 맺을 수 있는 주변 환경이 가장 중요하다. 도시형생활주택과 오피스텔의 경우 일부 지역에서 공급과잉 현상이 일어나고 있음으로 더욱 배후수요 확인이 필요하다. 사무실 밀집지역, 대학가 인근, 역세권, 지하철과의 연계성 등 인구 이동이 많으며 실질적으로 소형 주거형태를 원하는 인구(20~30대, 60~70대)가 많은 지역이 가장 적합하다.
권 이사는 “도시형생활주택과 오피스텔의 입지가 유사해 경쟁이 붙을 수 있다. 도시형생활주택일 경우 오피스텔 밀집지역에는 신중하게 투자할 필요가 있으며 오피스텔 공급이 많거나 공실이 있다면 임대수익률이 기대치에 미치지 못 할 수도 있다”고 말했다.
▶배후수요 든든한 수익형부동산들=삼성 래미안 단지내 상가는 1057가구의 단지내 상가로 지상 1~4층 규모로 총 26개 점포로 구성되어 있다. 주변 5000가구의 추가 배후세대가 이루어져 있으며 지하철 5호선 신금호역이 도보로 5분 거리에 있어 유동인구 흡수도 원활할 것으로 보인다. 부동산, 제과점, 클리닉, 학원, 미용실, 세탁소 등의 업종을 권장하며 입점은 2012년 5월 말 예정으로 3.3㎡당 900만~2300만원으로 선착순 수의계약으로 분양한다.
연신내에 위치한 마에스트로는 지하4층~지상17층 규모로 상업시설 18개 점포와 오피스텔 계약면적 기준 31.61㎡~64.86㎡ 총 213실로 구성되어있으며 이 중 3,3㎡당 600만~3,000만원대로 상업시설을 분양 중이다. 지하 4층, 지상 39층 총 387세대(아파트 288세대, 오피스텔 99세대)로 구성 된 잠실 푸르지오 월드마크의 상업시설 켄달스퀘어가 분양 중이다. GS건설은 7호선 먹골역이 도보로 5분 이내의 거리에 있는 서울 중랑구에 위치한 대형 테마상가인 묵동자이프라자를 분양한다. 성남시 분당구 삼평동 주상복합 판교역 KCC웰츠타워는 오피스텔 분양을 마무리하고 상가를 3.3㎡당 6100만원선으로 분양 중에 있다.
코리아 신탁은 중구 오장동 90-24번지에 코발트팰리스 도시형생활주택, 오피스텔 분양한다. 코발트팰리스는 (4호선)충무로역,(2호선)을지로4가역 도보로 4분 거리로 지하4층~지상14층 도시형생활주택 88세대, 오피스텔 56세대 총 144세대로 조성된다. 코발트팰리스는 서울 4대 문 안에 2005년 이후 처음 공급되는 소형오피스텔이면서 2,3,4,5호선 도보로 5분 거리로 교통인프라형성이 잘되어 있어 입지여건이 좋다.
신도림비즈트위트4차는 구로동 44-8외 2필지에 위치해있고 분양면적 기준 30.12㎡~62.14㎡ 총 355가구로 1~2인 세대를 겨냥한 초소형 오피스텔이다. 1, 2호선이 교차하는 신도림역과 대림역, 구로역이 인근에 위치하고 있으며 서부간선도로 및 동부간선도로의 진입이 용이해 강남으로 편하게 출퇴근을 할 수 있고, 근처에 있는 신정교를 통해 목동으로 진입이 수월하다.
이외에 (주)훼미리하우스는 여의도에 접한 당산동일대에 훼미리하우스1차 성공적으로 분양완료 후 훼미리하우스 2차를 분양한다. 삼성중공업은 도보로 5분 거리에 강남역이 위치해 있는 강남구 역삼동에 삼성 쉐르빌 오피스텔을 분양 중이다. 인천 동암역 인근의 분양 중인 오피스텔ㆍ도시형생활주택 로얄타워는 주변 5km이내에 20여개의 공공기관과 대형 소비시장이 형성되어 풍부한 임차수요가 예상된다.
namkang@heraldcorp.com
