신촌 자이엘라로 본 오피스텔ㆍ도시형 생활주택 선택법

오피스텔은…
주거용으로도 사용 가능
부가가치세 면제 매력
저층부 위치 분양가 낮아

도시형 생활주택은…
1가구 2주택 법규 적용
업무용 사무실 이용 불가
분양가 최대 760만원 높아


최근 청약을 마친 GS건설의 신촌자이엘라 모델하우스에는 오피스텔과 도시형 생활주택의 유니트 구분이 없다. 이름만 다를뿐 오피스텔과 도시형 생활주택은 사실상 동일한 상품이라는 게 GS건설측 설명이다. 하지만, 임대수익을 생각하며 모델하우스를 찾은 수요자 입장에선 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점이 궁금하지 않을 수 없다. 특히 최근 주요 수익형 부동산 분양 단지들이 오피스텔과 도시형 생활주택을 결합한 상품을 분양하는 경우가 많아 두 상품간 차이점을 구분하는 노하우가 중요해지고 있다.

오피스텔과 도시형 생활주택은 우선 적용 법규가 다르다. 도시형 생활주택은 주택법을 적용받는 말 그대로 주택이다. 따라서 오피스텔과는 달리 업무용 사무실로 사용할 수 없다. 또 주택으로 분류되기 때문에 1가구 2주택 법규도 적용된다.

반면 오피스텔은 기본적으로 건축법을 적용받는 업무시설이기 때문에 업무시설과 주거용으로 모두 사용 가능하다. 이에 따라 최초로 분양을 받는 소비자는 업무용과 주거용의 혜택을 꼼꼼히 따져 본 뒤 선택할 수 있는 잇점이 있다. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 분양받는 수요자는 건물에 부과되는 부가가치세를 내지 않아도 된다.

오피스텔인 신촌 자이엘라의 경우 총분양대금의 4.1%에 해당하는 부가가치세는 면제 받게 된다. 하지만 총분양가의 4.6% 수준인 취득세는 납부해야한다. 또 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 최근 개정된 임대주택법 시행령에 따라 임대사업자가 오피스텔을 사들여 임대주택으로 등록했을 경우 도시형 생활주택과 동일한 세제 혜택을 받게 된다. 전용 60㎡ 이하의 경우, 5년 이상 임대하면 취득세가 면제되고, 재산세는 50% 감면된다. 60∼85㎡는 재산세 25%를 감면받는다. 또 종합부동산세 합산과 양도세 중과 대상도 아니다.

면적 고시 방법에 있어서도 도시형 생활주택은 전용면적 기준으로, 오피스텔은 계약면적 기준으로 고시되는 등 차이가 뚜렷하다. 실제 신촌자이엘라의 경우 같은 스타일인 A1타입 도시형 생활주택은 전용면적 22.13㎡로 표시됐지만, 오피스텔은 계약면적인 61.64㎡로 고시됐다. 이처럼 표기가 다른 이유는 도시형 생활주택에는 서비스 면적인 발코니를 표시하지 않기 때문이다. 두 상품의 결정적인 차이점은 분양가다. 통상 도시형 생활주택은 이른바 고층부 로열층에 배치되면서 가격이 오피스텔에 비해 높게 책정되고 있다. 실제 신촌 자이엘라에서도 현재 3층 부터 15층까지는 오피스텔로, 16~23층은 도시형 생활주택으로 분양되고 있지만 분양가는 야간 다르다.

A1타입 남향의 도시형 생활주택 분양가는 16∼19층 2억5160만원, 20∼23층 2억5410만원이다. 반면 같은 A1타입 남향의 오피스텔의 분양가는 3∼5층 2억4650만원, 6∼10층 2억4910만원, 11∼15층은 2억5160만원이다. 저층과 고층의 분양가가 최대 760만원 가량 차이나는 셈이다.

이는 추후 임대수익률과 직결될 수 있다는 점에서 분양을 받으려는 수요자 스스로 꼼꼼히 따져봐야할 대목이다. 물론 고층부에 위치한 도시형 생활주택의 임대료가 저층부 오피스텔보다 높게 형성될 것으로 보이지만, 분양가 차이에 따라 임대수익률이 다르게 나올 수 있다는 점도 고려해야한다.

정순식 기자/sun@heraldcorp.com