［헤럴드경제=정순식 기자］최근 청약을 마친 GS건설의 신촌자이엘라 모델하우스에는 오피스텔과 도시형 생활주택의 유니트 구분이 없다. 이름만 다를뿐 오피스텔과 도시형 생활주택은 사실상 동일한 상품이라는 게 GS건설측 설명이다. 하지만, 임대수익을 생각하고 모델하우스를 찾은 수요자 입장에선 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점이 궁금하지 않을 수 없다. 특히 최근 주요 수익형 부동산 분양 단지들이 오피스텔과 도시형 생활주택을 결합한 상품을 분양하는 경우가 많아 두 상품간 차이점을 구분하는 노하우가 중요해지고 있다.

오피스텔과 도시형 생활주택은 우선 적용 법규가 다르다. 도시형 생활주택은 주택법을 적용받는 말 그대로 주택이다. 따라서 오피스텔과는 달리 업무용 사무실로 사용할 수 없다. 또 주택으로 분류되기 때문에 1가구 2주택 법규도 적용된다.

반면 오피스텔은 기본적으로 건축법을 적용받는 업무시설이기 때문에 업무시설과 주거용으로 모두 사용 가능하다. 이에 따라 최초로 분양을 받는 소비자는 업무용과 주거용의 혜택을 꼼꼼히 따져 본 뒤 선택할 수 있는 잇점이 있다. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 분양받는 수요자는 건물에 부과되는 부가가치세를 내지 않아도 된다.

오피스텔인 신촌 자이엘라의 경우 총분양대금의 4.1%에 해당하는 부가가치세는 면제 받게 된다. 하지만 총분양가의 4.6% 수준인 취득세는 납부해야한다. 또 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 최근 개정된 임대주택법 시행령에 따라 임대사업자가 오피스텔을 사들여 임대주택으로 등록했을 경우 도시형 생활주택과 동일한 세제 혜택을 받게 된다. 전용 60㎡ 이하의 경우, 5년 이상 임대하면 취득세가 면제되고, 재산세는 50% 감면된다. 60∼85㎡는 재산세 25%를 감면받는다. 또 종합부동산세 합산과 양도세 중과 대상도 아니다.

면적 고시 방법에 있어서도 도시형 생활주택은 전용면적 기준으로, 오피스텔은 계약면적 기준으로 고시되는 등 차이가 뚜렷하다. 실제 신촌자이엘라의 경우 같은 스타일인 A1타입 도시형 생활주택은 전용면적 22.13㎡로 표시됐지만, 오피스텔은 계약면적인 61.64㎡로 고시됐다. 이처럼 표기가 다른 이유는 도시형 생활주택에는 서비스 면적인 발코니를 표시하지 않기 때문이다. 하지만, 사실상 모든 도시형 생활주택이 확장형으로 공급되기 때문에 같은 타입이라면 두 상품의 차이점은 없는 셈이다.

두 상품의 결정적인 차이점은 분양가다. 통상 도시형 생활주택은 이른바 고층부 로열층에 배치되면서 가격이 오피스텔에 비해 높게 책정되고 있다. 실제 신촌 자이엘라에서도 현재 3층 부터 15층까지는 오피스텔로, 16~23층은 도시형 생활주택으로 분양되고 있지만 분양가는 야간 다르다.

A1타입 남향의 도시형 생활주택 분양가는 16∼19층 2억5160만원, 20∼23층 2억5410만원이다. 반면 같은 A1타입 남향의 오피스텔의 분양가는 3∼5층 2억4650만원, 6∼10층 2억4910만원, 11∼15층은 2억5160만원이다. 저층과 고층의 분양가가 최대 760만원 가량 차이나는 셈이다.

이는 추후 임대수익률과 직결될 수 있다는 점에서 분양을 받으려는 수요자 스스로 꼼꼼히 타져봐야할 대목이다. 물론 고층부에 위치한 도시형 생활주택의 임대료가 저층부 오피스텔보다 높게 형성될 것으로 보이지만, 분양가 차이에 따라 임대수익률이 다르게 나올 수 있다는 점도 고려해야한다.

부동산업계 한 분양담당자는 “저층부의 저렴한 오피스텔이 상층부의 도시형 생활주택에 비해 수익률이 다소 유리할 수 있다”며 “분양받기에 앞서 해댱 부동산에 대한 수익률 등을 면밀히 체크해야 낭패를 피할 수 있다”고 조언했다.

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