유로존 쇼크 등 글로벌경제 적신호 ‘엎친데 덮친격’
5·10효과 미흡…수요위축 속 공급과잉 시장 ‘안갯속’
6~7월 최저점 전망, 실수요자는 투자 고려할만


유로존 쇼크가 전 세계로 파급, 자산시장이 공포국면에 빠져들고 있다. 각국의 주가가 요동치는 가운데 코스피도 150포인트 이상 폭락사태를 맞았다. 지난 97년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 등 2번의 경제난속에서 방어벽을 높게 쌓은 금융시장조차 갈피를 못잡는 형국이다. 더구나 장기침체 늪에서 허우적대는 부동산은 실낫같은 희망을 뒤로한채 더욱 초라해지는 모습이다. 상저하고(上底下高)의 경제회복과 5.10 대책의 미세한 기대감을 동시에 날려버리고 글로벌 경제위기와 실물경제위축라는 또 하나의 복병과 맞서야할 판이다.

현재의 부동산시장을 압박하는 대내외 주요 요인은 경제위기 지속, 과잉공급, 시장패러다임 변화 등 대략 3가지로 볼수 있다. 글로벌 경제위기로 인한 실물경기 위축-수출 감소-소득 감소 등으로 연결되는 전형적인 악순환 사이클의 진입은 최대의 압박요인이다. 이는 필연적으로 부동산 매수세를 위축시켜 수요를 감소시키고 거래부진을 가져올 수밖에 없다. 지난 5월의 서울 아파트거래량이 3310건에 불과, 지난 2010년 9월이후 최저치를 보인 것과 주택담보대출 연체율이 최고치인 0.79, 집단대출 연체율이 1.84%로 높아졌다는 점은 이미 시장이 더욱 기울고 있음을 시사하는 것이다. 글로벌 경제불안이 조기치료되지않을 경우 심리적 영향을 크게 받는 부동산시장의 불확실성은 더욱 커질 수밖에 없고 매수 지연, 전월세난 심화 등을 지속 유발시킬 것이다. 하지만 이를 방어할 묘책이 없다는데 심각성이 있다. 

밀어내기식 분양과 입주 러시 등 현재의 수급상황도 마찬가지다. 수요위축에도 불구하고 6월 분양아파트는 4만 가구에 이를 정도로 쏟아질 전망이다. 자전거타기식 경영을 지속하는 주택건설업계의 실상과 정부의 토지공급패턴이 공급을 떠밀고 있는 것이다. 동탄2 신도시를 비롯해 광교, 위례, 송도,파주 등 대규모 신도시에서 나오는 공급만도 20만가구를 상회한다. 또 강남, 세곡, 미사, 지구 등 선호도가 높은 보금자리 주택단지에서 분양되는 아파트가 줄잡아 5만여 가구에 이른다. 여기에 재건축 등을 통해 지어지는 아파트, 김포 한강, 청라지구 등에서 준공되는 물량 등을 합하면 단기적으로 심각한 과잉공급 상태에 이를 수밖에 없는 구조다. 시장 회복에 최대 걸림돌로 작용하고 있는 것이다.

부동산시장의 패러다임 변화 역시 시장을 짓누르는 압박 요인으로 작용하고 있다. 인구구조 등 부동산시장을 둘러싼 환경이 크게 변화하면서 소유보다는 거주, 수도권보다는 지방, 중대형보다 소형, 전통주거패턴보다 수익성 위주로 선호도가 달라지고 있다. 이는 과거 정책, 사업패턴과의 단절을 요구하고 있으나 장기간 소요되는 부동산 사업 특성상 연장선상에서 추진될 수밖에 없는 구조를 가진다. 바로 이같은 상황이 수급의 불균형을 초래, 시장 압박을 지속시키고 거래부진을 가져오는 이유다. 절대량 부족과 가격상승기에 추진된 수도권 2기 신도시의 도시계획 및 주택물량을 대폭 조정해야한다는 목소리가 나오는 것도 같은 맥락이다. 


이같은 3가지의 대내외 부동산시장 압박요인은 인위적 조절이나 규제완화등 부양책으로 단기간내 극복할 수는 없다. 활성화대책이 연이어 나왔지만 전국 주택 매매가격 변동율이 지난해 5월이후 줄곧 하락, 지난 5월에는 0%에 머물고 서울 수도권의 가격도 지난해 10월이후 마이너스로 돌아서면서 낙폭이 깊어진 것도 같은 이유다. 하지만 악재는 선반영되고 가격 낙폭은 이미 한계상황에 와 있다. 대표적 유동화 상품으로 인식되는 강남 유망 아파트의 가격은 지난해초 대비 30%이상 빠졌다. 16억원을 넘던 강남 반포 래미안 퍼스티지 84㎡아파트는 11억5000만원대에 매물이 나올 정도다. 더구나 유럽의 몰락을 가져올 유로죤 위기 역시 17일 그리스 선거를 기점으로 독일 등이 나서 주도적으로 해결할 가능성이 크고 대선정국에 들어간 미국의 경기부양, 중국의 긴축완화 및 경기부양 가능성 등 긍정적인 시그럴도 없지않다. 이렇게 볼 때 6~7월은 올 최저바닥세로 최적 투자타이밍이 될 공산이 크다. 향후 잠재수요 등을 감안한 중기적 입장에서 보면 더욱 그렇다. 따라서 내집 마련 등 수요층은 급변하는 경제 환경 및 수급구조, 패러다임을 감안하되 좋은 입지 환경과 가격경쟁력, 인구흡인력 등이 반영된 실수요자형 투자를 적극 고려해 봄직하다.

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