• 건설·부동산 전문가 30人에 하반기 전망을 묻다

집값은 약보합 유지하며 소폭 하락
최고 히트상품은 대형 택지지구 신규분양
경계대상 1호는 오피스텔 등 소형주거시설
파주 등 경기북부권 하락폭 제일 크고
강남권 반등 기대 투자가치 1위



올 하반기 신도시 등 대형 택지지구 신규 분양이 부동산 시장의 최대 히트상품이 될 전망이다. 반면, 오피스텔 등 임대목적 소형 주거시설은 과잉공급에 따른 수익률 악화로 인해 경계대상 1호로 지목됐다. 파주 등 경기 북부권 집값이 가장 많이 떨어지고, 올해 내 반등한다면 여전히 서울 강남권이 가장 먼저 움직일 것으로 예상됐다.

헤럴드경제가 건설ㆍ부동산 전문가 30인을 대상으로 ‘2013년 하반기 부동산 전망’을 조사한 결과 집값은 하락하거나 보합세를 유지할 것이라는 전망이 많았다. 전체 응답자 중 가장 많은 37%(11명)가 ‘3% 미만 하락할 것’으로 내다봤다. 3~5% 하락한다는 응답도 10%(3명)나 돼 전체의 47%가 하락세를 점쳤다. 보합세를 예상하는 전문가도 27%(8명)나 됐다. 전체의 73%(22명)가 하락하거나 보합세를 보일 것으로 예상한 것.

하지만 하락폭이 크지는 않을 전망이다. 응답자의 60%(18명)가 ‘약보합을 유지하면서 소폭 하락할 것’이라고 응답했다. 본격적인 하락세를 예상하는 전문가는 1명에 불과했다.

반대로 보합세를 유지하며 ‘바닥을 다지다가 후반기 상승세로 전환할 것’이라고 낙관적인 전망을 하는 전문가도 37%(11명)나 됐다.

조성진 대우건설 주택사업담당 상무는 “거시경제가 연말로 갈수록 회복될 전망이며, 위례신도시 등 인기 분양에 사람들이 몰리면서 부동산 시장 침체를 어느 정도 막아줄 것”이라고 예상했다.

▶경기도 하락폭 가장 커 주의해야=하반기 집값 하락폭이 가장 큰 지역으로 경기도를 지목하는 사람들이 16명으로 가장 많았다. ‘경기 북부권(파주 등)이 가장 많이 떨어질 것’이란 응답이 10명으로 가장 많았고, 경기 남부권(용인 등)은 6명을 차지했다.

김학환 한국공인중개사협회 정책연구 고문은 “미분양 등 공급과잉이 당분간 해소되기 어렵고 북한 관련 호재가 나오기도 어려운 상황이어서 경기 북부 상황은 계속 어려울 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

인천(5명), 서울 강남(4명), 분당 등 1기 신도시(3명) 등 수도권은 하반기에도 침체가 이어질 것이란 전망이 대다수였다.

집값의 바로미터로 평가되는 재건축 아파트는 올 하반기 보합세를 보일 것이라는 관측이 지배적이다. 전체 응답자의 43%(13명)가 보합세를 보일 것으로 예상했다. 1~3% 상승(6명), 3~5% 상승(2명) 등 상승을 점친 전문가가 8명, 1~3% 하락(5명), 3~5% 하락(4명) 등 하락 쪽으로 전망한 전문가가 9명으로 비슷했다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 “개포주공ㆍ둔준주공 등은 바닥을 다지고 조금씩 오르고 있지만, 압구정현대 등 수변구역은 아직 도시계획이 확정되지 않는 등 남아 있는 변수 때문에 상승세를 이어가기는 어렵다”고 진단했다.

▶투자가치 1위는 여전히 ‘서울 강남’=반등이 기대되는 지역으로 서울 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파)을 지목한 전문가가 많다. 모두 11명의 전문가가 올 하반기 집값이 오른다면 강남권에 가장 큰 폭의 집값 상승이 기대되는 지역으로 꼽았다.

이명수 미래에셋생명 부동산컨설팅 팀장은 “강남은 예상되는 정부의 재건축 추가 대책의 가장 큰 수혜 지역”이라며 “그동안 가격 조정을 충분히 거쳤고, 위례신도시 낙첨자가 송파구 주변으로 관심을 옮길 가능성이 있다”고 지적했다.

상반기 많이 올랐던 ‘세종시 등 충청권 집값이 하반기에도 강세를 보일 것’이라는 응답자도 8명이나 됐다. 대구(2명), 서울 도심권(2명), 인천(1명), 분당 등 1기 신도시(1명) 등에서 집값 상승을 기대하는 전문가도 있었다.

부동산 상품 중 가장 유망한 투자 종목은 ‘대형 택지지구의 신규 분양’이라는 의견이 많았다. 전체 응답자의 30%(9명)가 ‘신도시 등 대형 택지지구 신규분양’이 올 하반기 부동산 상품 중 가장 유망하다고 답했다.

조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 “신규 아파트는 기존 주택에 비해 가격 하락 가능성이 적고, 청약가점제 폐지 등 청약제도 개선으로 수요자의 관심이 많이 쏠려 있기 때문에 주목해야 한다”고 말했다.

반면, 하반기 부동산 상품 중 가장 경계해야 할 대상으로는 ‘오피스텔 등 소형 주거시설’이 꼽혔다. 전체 응답자의 53%(16명)가 ‘오피스텔, 도시형 생활주택 등 임대목적 소형 주거시설’을 가장 조심해야 할 종목으로 지목했다.

김재언 KDB대우증권 부동산팀장 “올해 하반기부터 강남지역을 중심으로 최근 3년간 집중적으로 지어진 공급과잉으로 인한 수익률 하락이 본격화할 것”이라고 예상했다.

상가 등 기타 수익형 부동산(3명), 대형 택지지구 신규분양(3명), 도심 재개발 분양 아파트(3명), 토지(3명) 등도 위험하다고 보는 전문가가 많았다.

▶수익형 부동산 수익률 4~7%면 투자 ‘OK’=오피스텔 등 수익형 부동산에 투자한다면 어느 정도 수익률이면 괜찮을지를 묻는 질문에서 대부분 6%대 이하의 답변이 나와 눈길을 끌었다. 적정 수익률을 ‘6~7%’라고 답한 사람은 11명으로 가장 많았고, 5~6%가 9명으로 두 번째를 차지했다.

4~5%만 돼도 투자할 만하다는 사람도 4명이나 됐다. 전체 응답자의 80%(24명)가 수익형 부동산 적정 수익률을 4~7%로 본 것이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “오피스텔은 임대수익을 노리는 상품으로 예금 금리의 1.5% 정도가 적정한 임대수익률”이라며 “3%대의 저금리가 유지된다는 가정 아래 현실적으로 5%만 돼도 투자가 가능하다”고 말했다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “투자 수익률을 높게 제시하는 곳은 대부분 위험하다”며 “수익률이 실제로 높다면 사람들이 몰려 너도나도 공급을 늘리면서 공실 가능성이 커지기 때문에 지나치게 높은 수익률을 제시하는 곳은 경계해야 한다”고 조언했다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com

<설문 참여자 명단, 이름은 가나다 순>

강신기 교보생명 GA센터장
강은현 EH경매연구소 대표
강정남 현대건설 상무
고종완 한국자산관리연구원장
곽창석 ERA코리아 소장
김부성 부동산부테크연구소장
김재언 KDB 대우증권 부동산/세무팀장
김준수 포스코건설 상무
김학환 한국공인중개사협회 정책연구고문
김환열 GS건설 상무
박대원 상가정보연구소장
박덕배 현대경제연구원 전문연구위원
박상언 유엔알 컨설팅 대표
박정윤 현대엠코 이사
박철희 호반건설 전무
박합수 KB국민은행 부동산팀장
백종탁 삼성물산 상무
서홍   대림산업 상무
선종필 상가뉴스레이다 대표
안명숙 우리은행 부동산팀장
안민석 FR인베스트먼트 연구원
우수영 신동아건설 상무
육근양 현대산업개발 상무
이남수 신한은행 부동산팀장
이명수 미래에셋생명 팀장
이영진 이웰에셋 부동산연구소장
조성진 대우건설 상무
조은상 부동산써브 리서치팀장
함영진 부동산114 리서치센터장
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원