수익형 부동산, 어느 상품이 좋을까?

정부가 주택임대소득에 대해 세금을 부과하겠다는 내용의 ‘2․26 주택임대차시장 선진화 방안’을 발표한 이후 오피스텔․도시형생활주택 등 주거용 ‘수익형 부동산’이 시장이 술렁거리고 있다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급이 급증하는 반면 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있다.

KB부동산에 따르면 서울의 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월(6.0%)이후 하락해 지난 2월에는 5.6%까지 떨어졌다. 오피스텔의 경우 올해 입주폭탄과 맞물려 수익률저하와 공실 증가까지 우려되는 상황이다. 한 부동산 정보업체의 자료에 따르면 지난 해(3만2898실 입주)에 이어 올해 4만1312실이 입주하게 돼, 지난해보다 1.5배 가량 공급이 늘었으며 6년 만에 가장 많은 물량이다.

실제 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급이 많은 영등포구 당산동과 관악구 신림동의 부동산시장에는 벌써 냉기가 돌기 시작했다. 현재 오피스텔과 도시형생활주택의 거래가 줄면서 마이너스프리미엄까지 형성되고 있으며 급매위주로 거래가 이뤄지고 있다는 설명이다.

영등포구 당산동의 T오피스텔은 지난 달 입주가 시작됐음에도 불구하고 아직 30%가량의 잔여분양물량이 남아있는 것으로 알려졌다. 오피스텔 인근 영등포구 당산동의 P공인중개사무실 대표는 “당산역 T오피스텔은 오피스텔 시장 침체가 계속되자 분양가를 낮춰가면서까지 고객유치에 힘쓰고 있다. 그러나 전․월세수요는 많으나 매매수요는 최근 찾아 볼 수 없다”고 말했다.

공급 과잉으로 고전하기는 도시형생활주택도 마찬가지다. 관악구 신림동의 S공인중개소 관계자는 “관악구 신림동은 도시형생활주택이 넘쳐나면서 급매위주로만 거래된다”면서 “불과 2년 전, 신림역 주변 도시형생활주택은 전용 18㎡ 기준으로 최고 1억3000만원까지 분양됐으나 현재는 1억원 이하로 거래되고 있다”고 말했다.

부동산업계에 따르면 최근 공급과잉으로 임대수익률이 하락하고 있는 오피스텔 등 수익형부동산은 정부의 임대차시장 선진화 방안 발표 이후 상대적으로 투자선호도가 떨어지고 있다.
반면 상가 등은 이번 방안에 직접적인 적용을 받지 않아 풍선효과를 누리고 있다는 설명이다.

‘임대차시장 선진화 방안’의 직접적인 피해가 없는 상가 등은 오히려 풍선효과를 받고 있다. 수익형부동산에서 주를 이뤘던 오피스텔이나 도시형생활주택의 수요가 상가 등으로 옮겨가고 있는 셈이다. 배후세대가 풍부하고 입지가 좋은 상가는 오히려 관심이 높아지고 있다.

실제 광교월드스퀘어 이명열 본부장은 "작년 하반기부터 상가시장에 온기가 들어오고 있으며, 여기에 주택임대차 선진화 방안으로 갈 곳을 잃은 여유자금이 상가시장으로 옮겨지고 있으며, 나날이 발전하는 신도시 등을 중심으로 상가 구매 수요가 늘고 있다."라고 말했다.

서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역의 단지 내 상가 ‘텐즈힐’ 분양관계자는 “오피스텔에 쏠렸던 투자자들의 관심이 이젠 상가 쪽으로 옮겨 가고 있는 것 같다” 면서 “3월 이후 15일간의 계약건수가 지난 한달 간의 계약건수보다 약 2배 가량 늘었다”고 전했다. 또한 마포 상암지구 중심상권에 있는 상가는 적게는 3000만원에서 많게는 5000만원 정도 웃돈이 붙은 곳도 나오고 있다.

강남구 역삼동 강남역 센트럴 애비뉴 상가에도 훈풍이 불고 있다. 분양대행사 윤성혁 이사는 “2월 대비 문의는 3월 3배, 계약률 2배 증가 했으며 입지가 좋은 점포의 경우 최대 1억 프리미엄 형성되어 있다”고 밝혔다.

송파 위례신도시도 상가투자 분위기가 고조된 지역 중 하나다. 지난해 9월 분양한 ‘위례 아이파크 1차’ 상업시설은 이미 계약이 모두 완료됐고 2차 상업시설도 계약률이 95%에 달한다. 상가 분양권에도 아파트처럼 웃돈도 붙고 있다. 위례신도시 중심상업·업무지구인 트랜짓몰 전면부에 위치한 상가는 최고 5000만 원가량 웃돈이 붙었고 다른 상가들도 분양권보다 1000만∼3000만 원가량 높은 가격에 시세가 형성됐다고 한다.

역시 트랜짓몰에 위치한 ‘송파 와이즈 더샵’은 분양을 완료하였다. 송파 와이즈더샵 분양팀 김유경 차장은 “수익률 하락에 임대과세까지 겹친 일부 오피스텔 투자자는 상가투자로 발빠르게 눈을 돌리는 추세”라고 말했다.

분양을 앞두고 있는 광명시 소하동 광명 행운드림프라자 허창 본부장은 “3,000 세대 대단지 초입 상가라 임차 문의는 물론 투자 문의도 상당하다”며 “빠른 시일내에 좋은 성과가 기대된다”고 밝혔다.

지난해 8월부터 분양에 나서고 있는 서울 강서구 마곡지구 에스비타운에는 최고 1억원의 웃돈이 형성돼 있다. 문정지구 문정 법조프라자 1층 전면부 상가는 3000만~4000만원 정도 웃돈을 줘야 구입할 수 있다. 문정 H스트리트도 분양가보다 최고 5000만원 비싸게 거래된다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “상가시장은 최근 몇 년간 공급이 위축되고 분위기도 침체되었으나 이번 주택임대차 선진화 방안 발표 이후 눈에 띄게 분위기가 달라졌다.”며 “오랜만에 활기를 띄는 상가시장의 분위기가 장기적으로 이어가기 위해서는 각종 경기 지표가 더 개선되야 하고, 아파트 시장이 활성화되고 있어 동반상승이 예상된다”고 말했다.

헤럴드 리포트 전문보기

이정환 기자/leejh@heraldcorp.com