정부의 전월세 과세 방침에 상가 투자 열기가 과열되면서 곳곳에서 ‘버블’ 조짐이 나타나고 있다.

최근 정부가 전월세 과세 방침을 일부 철회하고 새로 내정된 경제부총리가 부동산 규제를 완화해 주택 분양시장 활성화에 주안점을 둘 것으로 알려지면서 과열된 상가 분양시장이 급랭할 수 있다는 우려마저 나온다.

지난해말 정부청사 2단계 이전 완료에 이어 내년말 정부청사 3단계 이전을 앞두고 있는 세종특별자치시는 전국 최고의 상가투자 지역으로 떠오르며 과열 조짐을 보이고 있는 대표적인 곳이다. 최근 세종시의 한 상가는 3.3㎡당 1억2000만원에 낙찰됐다. 서울 왕십리뉴타운 2구역 단지 내 1층 상가(평균 3.3㎡ 1920만원)에 비해 6.25배나 비싼 셈이다.

한국토지주택공사(LH) 세종특별본부에 따르면 세종시 행정중심복합도시 1-1생활권과 1-3생활권 LH 공공분양 아파트 단지 내 상가 15개에 대한 공개경쟁 입찰 결과 평균 낙찰가율 271%로 전량 낙찰됐다. 2억원 안팎의 상가가 모두 4억원 이상의 값에 낙찰된 것.

1-1생활권 M10블록의 전용 31㎡ 6개 상가에 대해 LH는 각각 약 1억9000만원 대의 예정가격을 제시했으나 낙찰가는 모두 4억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 예정가 4억2900만원이 제시된 전용 64㎡ 1개 상가의 낙찰가는 11억원을 넘어섰다.

1-3생활권 M1블록 전용 31㎡ 8개 상가의 예정가격은 각각 2억2000만원 내외였지만 낙찰가는 5억원 이상 최고 11억원에 이르렀다. 105호의 경우 예정가격은 2억4843만원이었지만 낙찰가는 11억2052만원으로, 최고낙찰가율(451%)를 기록했다. 

상가 입점 시기는 1-1생활권 M10블록이 내년 1월, 1-3생활권 M1블록이 내년 8월 예정이다. 이번에 공급된 상가 중 최고 낙찰가를 기록한 곳은 전용 3.3㎡당 가격이 1억2000만원에 육박한다. 업계에서는 이 정도면 상가 분양가로는 전국 최고 수준으로, 실물경기는 싸늘한데 상가 입찰에 과도한 경쟁이 벌어져 거품이 발생한 게 아니냐는 반응마저 보이고 있다.

지난 2011년 6월 인기리에 분양된 세종시 첫마을(2-3생활권) 단지 내 상가 분양 결과와 비교해도 현재의 양상은 과열 분위기다. 당시 한 상가는 예정가 3억6805만원의 251%인 9억2400만원에 낙찰됐지만 낙찰자가 계약을 포기해 재입찰 끝에 4억5050만원에 새 주인을 만나는 해프닝을 겪었다. 당시 이 상가의 평균 낙찰가율은 200% 이하(199.4%) 수준이었다.

서울 최고 상권인 강남권 상가 분양시장에도 과열 조짐이 나타나고 있다.


서초동 강남D타워 1층 상가 분양가는 3.3㎡당 2억5000만원으로 역대 국내 상가 분양가 중 최고액을 기록했다. 분양면적 305㎡ 상가는 약 230억원인 셈이다. 2층 180㎡ 상가 분양가는 약 65억원, 3층은 약 49억원, 4층은 약 32억원 등이다. 

인근 강남 G타워 역시 3.3㎡당 2억원 선에 분양해 화제를 모았지만 인근의 S타워 상가 등과 함께 미분양 신세로 전락한 바 있다. 결국 이들 상가는 분양 매물을 임대로 전환하거나 분양가를 할인하며 몸값을 낮췄다. 잠실동 T아파트 단지 내 상가는 한때 3.3㎡당 1억5000만원의 높은 분양가를 책정했으나 수 년 후 공매로 넘어가 최초 분양가 대비 3분의 1 토막이 나는 신세가 된 바 있다.

서울 강북 지역에서도 1층 상가의 3.3㎡당 분양가가 1억원을 넘어선 사례가 나타났다.

한국창업부동산정보원에 따르면 은평뉴타운 인근에 분양 중인 Y복합상가 1층 분양가는 3.3㎡당 1억원에 책정돼 기존 강북 지역 최고 분양가인 서대문구 대현동 M테마상가의 3.3㎡당 9426만원을 넘어섰다.

최근 국세청이 ‘전국에서 가장 비싼 상업용 건물’로 발표한 판교역 1번 출구 H상가의 3.3㎡당 1층 최고 분양가는 1억3000만원 선이다. 최근 이 상가 측은 미계약 물량을 10~20% 할인하고 있는 것으로 알려졌다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 아파트 분양가는 주변 시세와 비슷하거나 낮게 책정되는 반면, 상가 분양가는 더 높게 책정되는 경우가 많아 사전에 수익률을 따져볼 필요가 있다”며 “상가 투자에 더욱 유의해야 할 것으로 보인다”고 말했다.
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