기준금리 2.25% 동결이 지속되고 대출 규제가 풀리면서 상승하던 부동산 시장이 회복단계에 진입하면서 부동산 시장으로 자금이 몰리고 있다.
한국감정원과 서울부동산정보광장에 따르면 9월 24~25일 아파트 매매가격은 전 주 대비 0.10% 상승을 기록해 전국기준 13주 연속 오름세를 나타냈고 서울 아파트 거래량은 5997건으로 지난해 같은 기간 4653건을 이미 넘어섰다고 밝혔다.
특히 9.1 부동산 대책 발표 이후 재건축아파트, 청약, 수도권 신도시가 주목 받고 일부 지역의 경우 마땅한 투자처를 찾지 못했던 여유자금이 수익형 부동산으로 몰리는 현상이 일어나기도 한다.
수익형 부동산은 일정기간 임차수익을 목적으로 투자하는 부동산으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등이 있고 요즘 한국의 세계화로 외국인 거주자가 늘고 있어 호텔 및 외국인렌탈아파트 등도 높은 수익률을 보장하여 폭넓게 알려지고 있다.
외국인 수요가 증가하는 지역으로 평택이 주목 받고 있는데 2016년까지 대규모 미군기지가 이전한다. 이 지역에 이수건설이 “평택 브라운스톤 험프리스”를 분양하고 있는데 대기업산업단지이전, KTX 개발 등 소식이 함께 있어 내∙외국인 배후수요 증가 호재들이 많아 호응을 얻고 있다고 한다.
현재 우리나라가 인구 고령화 문제로 노후가 길어지고 은퇴는 빠르니 미래가 불안 할 수밖에 없다. 그래서 은퇴를 준비하는 많은 직장인들은 매달 고정적인 월세를 받을 수 있는 안전한 수익형 부동산을 찾는다.
하지만 시세차익을 낼 수 있는 부동산 찾기는 점점 어려워지고 있기 때문에 임차이익이 최소한 은행의 정기예금금리 보다는 많아야 하며, 그 중에도 물가상승률 이상의 수익을 낼 수 있는 손해 없는 수익형부동산에 투자해야 의미가 있다.
▣ 오피스텔∙상가 투자 체크 포인트
오피스텔 등을 분양 또는 매입 후 임대 쪽으로 고려한다면 저층부 오피스텔을 저렴하게 구매하는 게 유리하다. 상층부는 저층부보다 분양가가 5~10% 높게 책정되는데 층에 따라 수익률이 달라진다.
상가의 입지가 좋아 유동인구가 많은 곳이 좋고 인근에 지하철, 버스정류장이 위치해 인구가 잠시 머무를 수 있는 평지의 스트리트형 상가자리가 좋다.
상가는 비교적 투자 금액이 높은 상품이다 보니 대출받을 때 주의해야 한다. 요즘은 금리가 낮아 60%를 넘지 않는 선에서 대출을 받는 것이 좋고 금리가 높을 때는 50%이하로 구입하고 무리한 대출은 피하는 것이 좋다.
▣ 외국인 렌탈 아파트 체크 포인트
외국인 주택렌탈의 경우 월세를 3~6개월 목돈을 받고 지역에 따라서는 1년치를 계산해 한꺼번에 지급받기 때문에 월세 수입이 안정적이다.
외국인을 상대로 하는 렌탈 아파트의 주의할 점은 외국인의 생활 패턴과 집의 형태가 맞는지 알아야 한다. 주택의 층고가 높은 곳이 좋고 인근에 쇼핑시설, 생활편의시설이 잘 되어있어야 하며 직장과의 거리나 미군의 경우 부대와의 거리가 30분 이내에 있는 곳이 좋다.
▣ 수익형 호텔 투자 체크 포인트
분양형 호텔 대부분이 ‘확정수익보장제’를 내세우고 있지만 안정적인 수익 확보를 위해서는 호텔 운영사가 어디인지 꼼꼼하게 따져야 한다. 분양형 호텔은 객실 매출에 따라 수익을 지급받는 형태이기 때문에 호텔 운영사의 능력에 따라 투자 수익률이 달라진다.
호텔전문 경영회사가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간, 구분등기 유무, 등 세부적인 내용을 알아보고 종합적으로 투자를 결정해야 하고 비수기에 관광객과 기업체 바이어 수요를 고려해 공항과 접근성이 좋은지, 주변 호텔 가동률이 70% 이상 되는지, 구분등기가 가능한지 등을 알아봐야 한다.
▣ 지식산업센터 투자 체크 포인트
지식산업센터의 실수요자들은 대부분 기업이라 직원들의 출퇴근이 편리해야 하고 외부 방문객들도 쉽게 찾아올 수 있는 곳에 위치해야 기업들이 사무실로 사용하기 용이하다.
TYPE별로도 최근 전용면적 66㎡(구 20평)내외 소형호실이 수요의 선호도가 높으며, 총 분양가가 적어 투자위험이 적은 편이다. 설계부분도 염두 해야 한다. 지식산업센터의 설계부분을 자세히 살피지 않을 경우 기계장비 반입, 화물 상하역 등에 차질이 생기는 경우가 발생될 수도 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “다만 수익률이 높을수록 항상 리스크가 따르기 마련이다. 공실이 발생하면 수익이 발생하지 않고, 대출이자를 포함해 매달 관리비를 내야하기 때문에 수익률이 큰 폭으로 떨어지게 된다.”며 “교통, 대형마트, 학교 이전 등 인구유입에 긍정적인 3요소가 있는 지역에 투자해야 공실의 위험을 줄일 수 있다. "고 강조했다.
한편, 업계에 따르면 분양중인 수익형부동산 현장으로 렌탈 아파트는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 브라운스톤 험프리스’, 오피스텔은 서울 구로구 구로동 ‘대림역 포스큐’, 경기도 평택시 안정리 ‘평택 파라디아’, 상가는 서울 강남 역삼동 ‘강남역 효성해링턴타워더퍼스트’ 상가, 서울 강서구 마곡지구 ‘열린프라자’, 서울 강북구 미아동 ‘위브테라스파크’, 수익형 호텔은 서울 중구 충무로 1가 ‘명동 르와지르’, 제주시 연동 ‘하워드존슨’, 지식산업센터는 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원 IT 밸리’, 용인시 수지구 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.
