서울 마포구 아파트에 전세로 살고있는 김모씨는 봄이 다가오는 것이 걱정스럽기만 하다. 이번 봄이 되면 전세만기가 되기 때문이다. 집주인은 전세금 증가액 만큼을 월세로 계산해서 받으려 한다. 이른바 반전세로 변경을 원하고 있어 재계약을 해야할지 이사를 가야할지를 두고 고민중이다. 주변 중개사사무소에 방문해 봤으나, 최근 나오는 매물들은 매매가에 거의 육박한 전세거나 월세가 껴있는 반전세였다. 전세가율이 매매가에 근접해지면서 깡통전세에 대한 우려도 커지고 있다. 결국, 김모씨는 다소 부담이 따르겠지만 차라리 이번기회에 내집을 장만하기로 결정했다.
최근 전세난의 여파로 인해 경매로 내 집을 마련하는 수요가 꾸준히 늘고 잇다. 지지옥션에 따르면 서울 · 수도권 아파트 낙찰가율은 1월 87.9%, 2월(12일 기준) 87.8%다. 지난 해 8월 이후 꾸준히 85%를 웃돌고 있다.
또한 아파트뿐 아니라 다세대주택이나 연립주택을 찾는 사람이 늘어나고 있는 추세다. 서울과 수도권 다세대 · 연립 주택 낙찰가율은 지난해 11월 71.6%에서 1월 75.9%, 2월 77.2%로 뛰었다. 지난해 5월(69.8%) 이후 평균 74% 수준을 유지하고 있다. 서울만 보면 경매에 대한 관심은 더욱 높다. 지난해 5월 평균 71.8%였던 낙찰가율이 2월 80.1%로 8.2% 포인트 상승했다.
이처럼 전세 가격이 높아짐에 따라, 기존 투자수요가 대부분이었던 “경매”가, 내 집 마련의 한 방법으로 각광받으면서 경매시장의 열기가 뜨거워지고 있다. 하지만, 경쟁률이 높아짐에 따라 낙찰가도 덩달아 상승하면서 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰 받기가 점점 힘들어 지고 있는 상황이다.
앞서 말한 것처럼, 최근 경매를 통해 내집 마련의 꿈을 이루려는 김모씨는 3개월째 경매정보지만 보고 있다. 마음에 쏙 드는 물건이 있어 몇 번의 입찰을 시도 해보았지만, 입찰을 시도할 때마다, 예전과는 다른 높은 낙찰가로 인해, 매번 고배를 마시고 있다. 그러던 중 지인의 귀뜸으로 부실채권(NPL)을 통해 낙찰 받은 사례를 알게 되었다.
NPL은 부동산을 담보로 채무자가 금융회사로부터 3개월 이상 이자를 납부하지 못해 생긴 부실화 된 채권을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰 받는 방식을 말한다.
NPL은 크게 4가지 특징을 가지고 있다.
첫째 “배당금 효과”가 있다. 배당금이란 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정기준에 따라 채권자들이 받는 돈을 말한다. 이는 투자 초보라 하여도 법원에서 매각대금을 판단 후 지급해 주기에 크게 걱정할 것이 없다.
둘째 “직접 낙찰의 효과”가 있다. 경매의 한가지 방법인 NPL은 경매와 동일하게 제일 높은 가격으로 입찰하는 사람이 물건을 구입하게 된다. 정상적인 경매 투자자라면 일반적으로 급매물의 가격보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 보통이다. 하지만, NPL보유자는 채권자로써 단순 경매 입찰자보다 훨씬 유리한 위치에 있기 때문에 낙찰 가능성도 높다.
셋째 “상계처리 효과”이다. NPL을 매입한 투자자가 직접 낙찰 받는 경우 배당받을 금액의 범위 내에서 낙찰 대금을 내지 않고 상계(商界)신청을 할 수 있다.
마지막으로, “합법적 업(UP) 계약서 효과”이다. 고가 낙찰을 받는다 해도 손해가 발생하지 않는다는 것이다. 이는 매각 잔금 대출을 높게 받을 수 있으며, 일반 시세로 매각할 시 양도세를 감면 받음으로써 절세에 매우 유리하다는 뜻이다.
하지만 NPL이라고 무조건적으로 수익이 되어 돌아오는 것은 아니다.
NPL전문 투자컨설팅업체 ‘현준 F&I’ 김택현 대표에 따르면 “경매를 오랫동안 참여했던 사람들도 치열해진 경매경쟁률과 높은 낙찰가로 인해, NPL이라는 새로운 경매 방식으로 눈을 돌리고 있는 실정이지만, NPL에 관한 전문지식부족으로 인해 고배를 마시는 경우가 종종 있다”며, NPL에 대한 경매 낙찰가가 채권가격보다 낮게 될 경우나, 스스로 낙찰 받은 경우 채권가격보다 당해 부동산의 시세가 낮으면 피해가 발생할 가능성이 크다. 또한 이러한 실패를 피하기 위해서는 전문가를 통한 상담 및 조언의 중요성에 대해 강조했다.
(주)현준F&I컨설팅은 매주 목요일 오후1시에 NPL투자를 위한 무료세미나와 상담을 하고 있다. 자세한 사항은 1899-7667로 문의하면 된다.
