60세 이상 주택 대출원금 빌려줘
원금갚고 남은 가치만큼 연금으로
월세 전환땐 돌려받은 보증금 투자
‘전세보증금 투자풀’로 부담줄여


금융위원회가 마련한 서민 주거안정 대책은 크게 두가지로 나뉜다.

하나는 빚을 내서 집을 산 사람들에게 주택연금을 통해 빚을 갚고 노후 생계비를 지원하는 ‘주택연금 신상품 개발’이고, 다른 하나는 전세에서 월세로 전환된 사람들에게 돌려받은 전세보증금을 투자해 수익을 내서 월세의 일부를 충당케 하는 ‘전세보증금 투자풀 운영’이다.

▶빚 내서 집 산 당신, 주택연금 가입으로 ‘빚이여 안녕’=주택담보대출, 보금자리론 등 빚을 내 집을 산 사람들의 경우 가장 큰 문제는 만기시 상환해야 하는 대출 원금이다. 이들의 대출 만기는 보통 70세, 75세등 고령에 돌아오는데 대출 원금을 상환할 돈을 마련하기 위해선 주택을 팔 수 밖에 없지만 생활을 위해선 주택이 남아 있어야 하기 때문이다.

금융위는 이 같은 사람들이 주택연금에 가입하면 연금전환기(만60세)에 주택의 잔존가치에서 대출 원금만큼을 일시인출해줘 대출 원금을 청산하게 하고, 남은 주택 잔존가치내에서 연금을 지급받을 수 있게해 주거안정과 부채부담 감소, 그리고 노후보장의 세마리 토끼를 동시에 잡게 하겠다는 계획이다.

60대 이상인 사람들의 경우 주택연금에 가입하면 주택 잔존가치의 70%까지를 일시에 인출할 수 있게 된다.

이들은 이 돈으로 남은 주택담보대출을 갚아 빚에서 해방된다.

이후 남은 주택 잔존가치를 평생 나눠 연금으로 받는다.

예를 들어 금리 3.04%, 잔존만기 10년에 일시상환해야 하는 7500만원짜리 주택담보대출을 받아 3억원짜리 집에 살고 있는 경우 사망때까지 매달 26만원 정도의 연금을 수령해 생활비로 쓸수 있게 된다.

연금에 가입할 수 없는 40~50대의 경우 보금자리론 가입시 주택연금 가입을 예약하면 보금자리론 금리인하 등의 혜택을 받게 된다.

예를 들어 1억 5000만원에 20년 분할상환 조건으로 보금자리론을 받아 3억원의 주택을 사는 경우 금리가 낮아지면서 60세까지는 대출 원리금 상환에서 180만원 정도의 이자비용을 줄인다.

또 60세가 되는때 주택연금을 받으면서 남은 보금자리론 대출액만큼을 일시에 상환에 원금을 갚고, 이후에는 매월 42만원정도의 연금을 받게 된다.

또 재산세, 소득세 등도 매년 20만원 정도 절감된다. 집값이 올라 주택의 잔존가치가 늘어나면 늘어난 잔존가치 만큼은 상속도 가능하며, 주택값이 떨어진다고 해도 추가 부담은 없다.

일정소득ㆍ자산기준 이하의 생계가 곤란한 고령층은 연금산정이자율을 약 1%p정도 낮춰 20%정도 더 많은 연금을 받게 된다.

▶돌려받은 전세보증금 굴려 월세부담 줄이자=금융위가 추진중인 주거안정 대책중에는 전세에서 월세로 전환된 사람들이 돌려받은 전세보증금을 투자해 월세부담을 줄여주는 ‘전세보증금 투자풀’ 운영도 있다.

최근 전세의 월세 전환은 매우 가팔라 지난 2008년 전체 임대가구의 45%이던 월세 및 보증부월세 가구의 비중은 2014년 55%로 10%p나 급상승 했다. 이로 인해 집이 없는 사람들은 매월 월세를 내야 하는 부담을 안는 동시에, 목돈인 전세보증금을 돌려 받았지만 앞으로 임대차 계약이 어떻게 변할 지 몰라 이를 투자해 수익을 내지 못하고 단기예금 등에 넣어 안전하게 보호만 하고 있는 실정이다.

정부는 전세에서 월세로 전환되면서 임차인이 반환받은 전세보증금을 위탁받아 투자풀을 조성하게 된다.

이때 부동산 거래 계약서등을 통해 이 자금이 진짜 반환받은 전세보증금인지 검증하게 된다. 이후 투자풀은 하나의 모(母)펀드가 돼 다양한 하위펀드에 투자해 수익을 내게 된다.

이렇게 낸 이익은 투자자들이 월세 납부에 활용할 수 있도록 주기적으로 배당하게 되며, 투자자들은 위탁한 전세보증금을 담보로 저리로 월세자금을 대출받을 수도 있다.

자금은 또 뉴스테이등 임대사업, 조시ㆍ주택기반시설 조정에 일정비율 이상 투자돼 서민ㆍ중산층의 주거안정 및 주거환경 개선에도 쓰인다.

금융위는 특히 전세보증금은 서민들의 주요 자금이자 주거안정을 위해 보호돼야 하는 자금임을 인식하고 해당 원금에 대해 예금수준의 보호장치를 마련한다는 계획이다. 아직 구체적인 보호장치는 나오지 않았지만 채권등 안전자산에 투자 비율을 일정 수준이상으로 유지하고, 투자풀 운용규모의 일정비율은 시딩투자해 손실을 흡수하게 된다. 또 운용자의 손실흡수범위를 초과하는 손실의 경우 주택금융의 부분적 보증 상품을 통해 보증받아 손실을 줄인다는 방침이다.

김재현 기자/madpen@heraldcorp.com