1층 상가·상층 원룸 배치 수익보장
‘주거+상권’ 다잡아 노후 걱정 ‘뚝’
베이비부머 세대인 최모(60ㆍ여) 씨는 남편의 퇴직을 앞두고 생활비와 노후계획을 고민하고 있었다. 보유한 적금과 토지 등 자산을 바탕으로 투자 가능성을 따졌다. 그는 서울 동대문구 휘경동에 작은 대지(125㎡)를 가지고 있었다.
땅이 있는 휘경동은 경희대와 한국외대가 가까워 대학생들을 겨냥한 원룸수요가 두터운 곳. 종로, 광화문으로 출퇴근하는 직장인들도 많다.이 자리엔 1층짜리 태국 음식 전문점이 있었다. 최 씨는 지인에게 월세 200만원(보증금 1000만원) 세를 주고 있었다.
컨설팅을 통해 이 일대 상권과 지역적 특성에 맞춘 구체적인 계획이 세워졌다. 건축계획(호수, 층수, 면적), 투자비(호수, 층수, 면적)에 임대계획, 각종세율 등을 면밀히 따져 수익성 분석을 진행했다. 더불어 향후 기대되는 임대료와 보증금 수준, 지가 상승률 등을 추정해 투입한 자금의 유ㆍ출입 전망까지 검토했다. 분석을 토대로 1층엔 상가를 넣고, 상층부엔 임대가구를 배치한 상가주택을 최적의 유형으로 판단했다.
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| 상가주택을 짓기 전 1층짜리 건물이 들어선 모습. 태국 음식점으로 운영됐다. |
맞춤형 상가주택을 건축할 때 상가로 쓸 1층의 면적이 어느 정도 되는지가 가장 중요하다. 이는 곧 주차장 면적과 연관된 문제다. 최 씨의 부지(2종 일반지역)는 좌우로 긴 직사각형 꼴이고 대지 코너에 자리잡은 땅이어서 일조권 사선제한에서 자유로운 조건을 갖추고 있었다. 신축 건물 뒤쪽으로 주차장을 배치해 상가 면적을 최대한으로 활용할 수 있는 조건이었다.
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| 기존 건물을 허물고 4층짜리 상가건물을 지은 뒤 모습, 1층엔 상가를 두었고 주차장을 건물 뒤편에 조성했다. [사진=수목건축] |
이를 바탕으로 연면적 242.25㎡, 건폐율과 용적률은 각각 59.54%, 193.8%인 지상 4층짜리 건물이 2012년 준공됐다. 1층은 주차장과 상가, 2~4층엔 9개의 원룸을 갖춘 형태다.
건축비는 총 4억1500만원이 소요됐다. 상가주택의 3.3㎡당 공사비는 ▷상가 250만원 ▷임대가구 400만원 ▷주인세대 500만원으로 다르다. 330㎡(약 100평) 이하의 소규모 토지에 건축할 때엔 공사비가 통상 20% 가량 상승한다.
신축 당시에 1층 상가는 카페로 운영됐다가 이듬해 편의점으로 업종이 바뀌었다. 편의점이 들어오자 원룸 거주자들의 만족도가 높았다.
상가는 9년 임대차계약을 맺었다. 3년은 기간확정임대(보증금 8000만원, 월세 280만원), 나머지 6년간은 물가 상승률을 따져 인상하기로 했다. 임대주택은 각 가구당 보증금 1000만원, 월세 50만원으로 책정했다. 상가와 주택을 합쳐 달마다 총 730만원의 수익을 올리고 있다.
현재 주변 원룸 시세(보증금 1000, 월세 40~45만원) 및 점포 임대료 시세(보증금 5000만원, 월세 240만원)를 감안하면 상대적으로 높은 임대수익을 기대할 수 있다.
이처럼 상가주택은 주변 상권을 분석한 결과를 토대로 1층 상가의 업종을 설정하는 등 지역 특성이 적합한 상품구성을 진행해야 해당 부동산의 가치를 극대화할 수 있다.
