김재언 미래에셋대우 부동산팀장은 “투자처를 찾지 못한 5060세대들이 저금리를 틈타 투자수요로 전환한 것이 부동산 과열의 가장 큰 요인”이라며 “정부의 선별ㆍ단계적인 규제 의지가 비정상적인 주택시장에 제동을 건다는 점에선 의미가 크지만, 함부로 메스를 댔다간 충격파가 예상보다 클 수 있다”고 말했다.
22일 부동산114에 따르면 과열의 진원지인 강남3구의 재건축 시장은 일제히 둔화했다. 서울 재건축은 10월 3주차 0.10%의 변동률을 기록했다. 큰 폭으로 상승했던 서초구(0.05%)와 강남구(0.02%)는 소폭 오르는 데 그쳤다. 송파구(-0.17%)는 잠실주공5단지의 재건축 층수 제한 문제까지 겹쳐 31주 만에 하락세로 돌아섰다.
매매가격은 비강남권을 중심으로 올랐다. 목동신시가지를 품은 양천구는 0.67%의 변동률을 보이며 관내에서 가장 큰 오름세를 기록했다. 송파구와 한강을 사이에 둔 광진구는 역세권 아파트에 투자수요가 몰리며 0.44%를, 강동은 실수요자 위주로 문의가 늘며 0.41% 상승했다.
강남구의 한 공인 관계자는 “강남이 투기과열지구로 지정될 수 있다는 소문이 돌면서 문의가 잠시 끊긴 모양새”라며 “급매물이 아예 없는 것은 아니지만, 물건 자체가 없고 호가도 약간 떨어졌다”고 말했다.
강남3구 밖의 분양시장은 뜨거웠다. 지난 5일 서울 마포구 망원1구역을 재건축 한 ‘마포 한강 아이파크’는 163가구 모집에 9112명이 몰렸다. 청약경쟁률은 강북지역 최고 기록인 55.9대 1을 기록했다. 열기는 강북에서 마포ㆍ서대문으로 퍼졌다. 지난 20일 서울 마포구 신수1구역에 선보인 ‘신촌숲 아이파크’는 1순위 총 395가구 모집에 2만9545명이 접수해 평균 74.8대 1의 높은 청약률을 기록했다. 특히 59㎡A 타입은 198.08대 1의 청약률로 강북권 최고 경쟁률을 갈아치웠다.
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| 현대산업개발이 서울 마포구 신수1구역 주택재건축을 통해 공급한 ‘신촌숲 아이파크’ 1순위 청약에는 3만명에 가까운 청약자들이 몰렸다. 단지는 올해 강북권 최다 청약자와 최고 경쟁률을 기록했다. [사진제공=현대산업개발] |
인근의 한 공인 관계자는 “20대부터 60대까지 다양한 연령층이 견본주택을 찾은 것을 보면 단기차익에 대한 기대감이 크다고 볼 수밖에 없다”며 “주택시장 분위기에 따라 다르겠지만, 높은 경쟁률을 고려하면 전매기간이 풀리는 내년 이후에 형성되는 웃돈의 규모도 상당할 것”이라고 말했다.
과열이 전이된 지역의 시세 상승도 두드러졌다. 일부 자치구는 역대 최고가를 경신했다. 마포구는 1년도 되지 않아 3.3㎡당 1700만원에서 1800만원까지 뛰었다. 서대문구는 1409만원으로 역대 최고가를 경신했다.
재건축 연한을 앞둔 목동ㆍ과천 단지를 비롯해 비강남권 분양물량에 대한 관심도 크다. 연내 분양물량도 봇물을 이룰 것으로 전망된다. 대흥2구역의 ‘신촌 그랑자이’, 공덕동 ‘공덕SK 뷰’, 연희동 ‘연희 파크 푸르지오’ 등이 대기 중이다.
일각에서는 정책 실효성에 대한 의문이 과열 확산의 원인이라고 지적한다. 가능성만을 내비친 정부의 규제카드가 일부 지역의 급랭을 초래했고, 수요자를 조급하게 만들어 다른 시장에 눈을 돌리게 만들었다는 분석이 제기된다. 지방의 일부 인기지역에서는 내년 이후 불가피한 공급과잉에 앞서 조직적으로 ‘치고 빠지는’ 투자자까지 꼬리를 문다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지역별로 선택적인 규제가 강남의 주택시장을 꺾을 수는 있겠지만, 경기가 침체된 상태라면 전체 주택시장이 경착륙할 가능성이 크다”면서 “일부 지역의 투자수요가 위축되더라도 분양가와 매매가격이 오르는 지역은 더 오를 전망”이라고 내다봤다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “8ㆍ25 가계부채 대책의 역효과로 수요자들은 이미 정책 피로감과 내성이 만연한 상태”라며 “정부가 맞춤형 대책을 내놓는다고 해도 법안을 바꾸고 시장에 적용하기까지 시간이 걸려 당분간 일부 지역의 상승세는 여전할 것”이라고 밝혔다.
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