[헤럴드경제=정찬수 기자] 서울 아파트값이 다시 하락세로 돌아섰다. 재건축 아파트의 가격 약세와 정부의 디딤돌 대출 금리 인상으로 당분간 수요 위축은 불가피할 것으로 전망된다.

13일 부동산114에 따르면 새해 첫 주 보합(0.00%)을 기록한 서울 아파트 매매가격이 둘째 주에 다시 0.01% 하락 전환했다. 서울의 일반아파트 매매가격은 0.00% 변동률로 보합을 기록했지만, 재건축아파트가 0.08% 하락하며 하락을 이끌었다. 그 외 신도시는 -0.01%, 경기ㆍ인천은 0.00% 변동률로 지난주와 같았다.

각종 대출 규제 정책이 시행되면서 매수심리는 얼어 붙었다. 서울은 재건축아파트 매매가격이 하락하며 전체적인 시세를 끌어 내렸다. 수요자와 마찬가지로 건설사들도 일단 관망하는 분위기다. [헤럴드경제DB]

앞서 정부는 대표적인 서민 대출상품인 디딤돌 대출 금리를 0.15~0.25%포인트 인상하겠다고 발표했다. 시중은행 주택담보대출 금리는 연 3%대 중반을 넘어 연 4%대도 넘볼 것이란 전망도 제기된다. 게다가 1월부터 잔금(집단)대출에 대한 여신심사가이드라인 적용과 디딤돌 대출 DTI 기준 축소(80%→60%), 총체적상환능력심사(DSR) 도입 등 각종 대출규제가 동시다발로 시행되면서 전체적으로 부정적인 영향을 미치고 있다.

서울은 양천(-0.10%), 강동(-0.09%), 강남(-0.06%), 동대문(-0.06%), 용산(-0.02%), 서초(-0.01%) 순으로 매매가격이 하락했다. 대출규제에 따른 투자수요 위축으로 재건축아파트가 밀집한 지역들이 하락을 주도하는 모양새다. 양천은 목동신시가지를 중심으로 매물이 쌓였지만, 규제 여파로 실제 거래는 없다. 강동은 저가 매물만 일부 거래되며 겨울 비수기를 맞아 움직임이 제한됐다.


반면 종로(0.13%), 영등포(0.06%), 서대문(0.05%), 금천(0.05%) 등은 상승했다. 투기수요 차단이 핵심인 정책에서 벗어난 지역의 영향이 덜 했다. 다만 겨울 비수기 영향으로 상승지역의 개수는 줄었다.

신도시는 김포한강(-0.15%), 동탄(-0.06%), 평촌(-0.04%) 등이 하락했다. 특히 동탄은 실수요자를 중심으로 제한적인 거래만 이루어지며 한산하다. 경기ㆍ인천은 김포(0.02%), 수원(0.02%), 남양주(0.01%), 부천(0.01%), 안산(0.01%), 평택(0.01%) 등이 상승했다.

전셋값은 서울이 0.05%, 경기ㆍ인천이 0.01% 상승했다. 신도시는 0.01% 하락했다. 수요대비 공급량이 부족한 서울은 여전히 전세물건이 귀한 상황이다. 서울은 강서(0.28%), 관악(0.13%), 성동(0.13%), 송파(0.11%), 서초(0.07%), 양천(0.07%) 순으로 상승했다. 강서는 전세수요 대비 공급이 여전히 부족한 지역으로 비수기에도 매물 부족이 이어졌고, 관악은 중소형물건 중심으로만 이따금 전세계약이 이뤄지는 편이다.


미국 기준금리 인상 여파로 국내 시중금리와 정부의 정책금리까지 줄줄이 오르는 추세다. 각종 대출규제 정책이 시행되면서 매수심리는 더 위축됐다. 특히 금융위원회가 ‘총체적 상환능력심사(DSR)’ 제도의 단계적 도입을 예고하면서 주택대출 여력은 앞으로 더 줄어들 것으로 전망된다. 기존의 총부채상환비율(DTI) 제도는 기존 대출의 이자 부분만을 계산하면 됐지만, DSR은 기존 대출의 원금과 이자를 계산해 상환이 어려울 것으로 예상된 사람에게 만기조정과 대출규모 축소를 유도할 수 있다.

부동산114 관계자는 “잔금대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용과 청약 규제 강화로 건설사들의 운신의 폭이 제한되면서 주택시장은 ‘지켜보자’는 분위기가 확산할 것”이라며 “수도권 전세시장이 전반적으로 안정된 상황인 만큼 1000가구 이상 대규모 물량이 단기간 입주하는 곳에서는 전셋값이 하락할 가능성이 높다”고 밝혔다.

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