정부는 작년 11.3 부동산 대책 발표 후 주택시장의 과열과 과잉공급을 차단하는데 주력하고 있다. 부동산 시장에서 가장 직접적인 영향을 주는 요인 중 하나가 대출규제인데, 정부가 11.3 부동산 대책을 통해 대출을 강력하게 규제하겠다고 나서면서 2017년 1월 1일부터 시행되고 있는 여신심사 가이드라인으로 인해 아파트 시장은 얼어붙었다.

이뿐만 아니다. 올해 입주를 앞둔 아파트는 총 629곳으로 약 38만 가구이다. 더욱이 2018년 아파트 입주물량은 약 41만 가구에 달한다. 2년 동안 총 77만8000여 가구가 공급되는 셈이다. 이러한 입주 물량 증가로 인해 아파트 전셋값 하락과 이에 따른 급매물 증가는 아파트 매매값 하락으로 이어지고 있다.

이에 많은 부동산 투자자들이 토지시장에 눈을 돌리고 있지만 주택, 상가, 오피스 등의 부동산과는 달리 토지 투자는 어지간한 전문가도 성공을 장담하기 어려운 종목 중 하나이다. 국내 토지 시장은 더 이상 과거처럼 뜬 소문에 의해 단기적이고 맹목적인 투기로 접근한다면 자칫 막대한 손해로 이어질 수 있기 때문이다. 투자의 리스크를 최소화 하기 위해서는 투자 대상 지역의 명확한 개발 계획 및 호재의 실현이 뒷받침 되는 투자처를 찾는 혜안이 필요하다.

서해안 신산업벨트의 중심 당진
최근 평택~당진~군산을 잇는 서해안 신산업벨트가 급부상하고 있다. 이들 지역은 국내에서 ‘세계의 공장이자, 세계 최대의 소비시장’인 중국과 가장 가까운 거리에 있다. 이에 기업의 입주와 투자가 몰리고 대규모 개발 프로젝트가 추진되고 있기 때문이다.

이중 서해안의 중심이자 국내 최대의 물류, 철강산업의 핵심 지역으로 최근 비약적인 발전을 거듭하여 서해안권 거점도시로 급부상하고 있는 당진을 주목해야 한다.

향후 중국이 세계경제의 중심으로 부상할 가능성이 더욱 커지고 한중F.T.A 타결로 서해안권의 지리적 이점이 새롭게 부각되고 있다. 실제 서해안 지역의 집값, 땅값이 서서히 상승세로 돌아설 조짐을 보이고 있으며 많은 투자자들이 서해안권을 주목하고 있는 상황이다.

이러한 추세의 배경에는 서해안 복선전철 이라는 대규모 철도 개발 계획이 중심에 있다. 서해안 복선전철은 2020년 개통을 목표로 장항선 홍성역과 당진 합덕역을 연결하고 화성시 송산그린시티를 이어주는(89.2km) 철도이다. 또한 서울지하철과 연계해 환승이 가능하게 개발된다.




서해선 복선전철은 총 3조 9,284억원의 사업비를 투입하여 홍성, 예산, 당진(합덕역), 아산, 평택, 화성 등을 경유하는 노선을 따라 운행되며 경부선에 집중된 물동량을 분산시키고, 수도권과 서해안권의 접근시간을 크게 단축시키는 효과를 위해 계획되었다.

부동산 전문가들은 “경기도 평택과 맞닿아 있는 충남 당진은 이미 서해안고속도로의 개통으로 수도권과의 1시간 안팎의 접근성을 확보했다. 또한 대전~당진간 고속도로가 개통됐고, 추가로 제2서해안 고속도로, 당진~천안간 고속도로, 당진~대산간 고속도로가 건설될 예정이다. 특히 서해선 복선전철 착공(2020년 개통 예정)으로 향후 서울에서 철도를 통해 40분대에 도착이 가능한 당진은 명실상부 수도권의 위상을 갖추게 된다” 라고 전망했다.

수도권 시대를 열고 있는 당진 지역의 투자 포인트는?
당진 지역의 산업과 물류의 발전은 지역의 인구를 크게 증가시켜 당진시 인구는 17만명을 넘어 충남도에서 천안시(약 53만명), 아산시(약 24만명), 서산시(약 17만명) 다음으로 4번째이며, 재정규모는 5429억원으로 천안시, 아산시 다음으로 3위다.

특히 산업단지 면적은 24.795㎢로 충청남도에서 가장 넓다. 특히 당진은 대한민국 철강산업의 중심으로 자리잡고 있다. 현대제철, 동부제철, 동국제강, 휴스틸, 환영철강 등 5개의 대형 철강업체의 공장이 당진에 있다. 현재 당진 지역의 철강생산량은 국내 총생산의 30%를 넘어섰다.

이처럼 당진은 자립형 기업도시의 성공케이스로 주목 받으며 최근 자동차, 반도체, IT분야의 기업이전으로 인구유입이 가속화 되고 있다. 그렇다면 향후 당진 지역 투자는 어느 지역이 유리할까? 부동산 전문가들은 “당진지역 토지 투자에 있어, 향후 도심확장에 따라 산업단지, 택지지구, 신규역사 등에서 가깝고 도로에 맞닿아 있으며, 경사도 등이 양호해 추가 개발이 원활하게 진행될 저평가된 지역을 찾아 선점하는 것이 중요하다” 라고 조언했다.

당진시는 미래에 대한 도시지역 확장 계획을 세워 이에 따라 북부권, 중심권, 남부권 3개 권역으로 도시지역을 확장시켜 발전시켜 나갈 계획이다. 계획에 따르면 북부권은 현대제철, 동국제강, 현대차 철분말 생산공장 등을 거점으로 해양복합관광 지원, 배후주거에 집중할 예정이다.




또한 중심권은 시내 외곽지역을 점차 확장하는 방식으로 행정, 업무, 경제, 문화, 교육중심지로 당진의 중추기능을 담당할 미래 지향적 중심 도시를 건설한다는 계획이다. 마지막으로 남부권은 합덕일반산업단지, 합덕인더스파크[동아제약, (주)수석], 합덕역을 연계한 남부권 거점도시 기능을 강화하는 계획을 갖고 있다.

부동산전문가들은 “이처럼 최근 당진 지역이 주목 받는 이유는 대기업의 밀집과 전국 최대의 철강도시로의 진화 등 여러 가지 요소가 있지만, 가장 큰 이슈는 서해선 복선전철 합덕역 신설이다. 과거 서해안 고속도로의 개통으로 당진 지역의 부동산 가치가 상승한 것처럼 서해안 복선전철의 개통은 지역 발전과 개발의 새로운 동력이자 부동산 가치상승의 촉매로 작용할 것이다”라고 평가했다.

(주)지엠인베스트에서는 향후 가치상승 여력이 높게 평가되고 있는 자립형기업도시 당진 합덕역 인접 지역에 사업지를 확보하여, 분양 중에 있다. 특히 이곳의 분양지는 최근 부동산 투자자들의 관심을 받고 있는 당진 합덕역과 인접해 수익성, 안정성, 환금성 등 투자의 3대 요소를 갖춘 우수한 입지를 자랑하고 있다.

(주)지엠인베스트 배경희 대표는 “국내 최대의 중국교역 거점, 교통의 요지, 철강 산업, 서부권 레저관광 메카로 발전하고 있는 당진은 향후 막대한 고용인원과 유입인구에 비해 배후도시(주거용지)의 절대부족으로 당진 각 권역 내 향후 개발이 가능한 토지의 희소성과 가치는 상승할 것으로 예측된다. 특히 2017~18년 사이 다수의 개발 호재가 착공 또는 완공 단계에 들어서는 당진 남부권에 위치한 합덕역 주변 토지 투자가 현시점에서 합리적인 수익을 창출하는 안정적인 투자처가 될 것이다”라고 전망했다.

이곳의 분양지는 지역 내 각종 주요산업단지 및 개발 예정지와 인접해(모든 주요시설까지 차량기준 5~10분 거리) 있어, 가파른 지가 상승률을 보이고 있다. 또한 기존 중심지역과도 가까워 각종 생활편의 시설과 의료시설 등을 이용 할 수 있으며, 깨끗한 자연환경과 레저관광 시설들과 인접한 프리미엄이 더해지고 있어 투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다.



정태성/cts@heraldcorp.com