연소득 4000만원·6억 아파트
대출한도 6000만원 줄어들어

정부의 ‘6ㆍ19 부동산 대책’으로 서울과 경기ㆍ부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역에서는 대출받기가 힘들어질 전망이다. 특히 소득이 적을 수록 대출한도가 크게 줄어들 수 있다. 내달 3일부터 조정지역에서 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 강화되기 때문이다.

쉬운 예를 들면 서울에서 감정가 10억원인 아파트를 매입할 경우, LTV가 70%였다면 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 최대 7억원이었다. LTV가 60%로 낮아지면 대출 가능금액은 6억원으로 줄게 된다.

정부의 ‘6ㆍ19 부동산 대책’으로 서울과 경기ㆍ부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역에서는 대출받기가 힘들어질 전망이다.

DTI 규제 적용시 대출한도가 줄게 되면 그 금액까지만 빌릴 수 있다. 연봉 8000만원인 직장인이 이 10억원짜리 아파트를 사려고 연 3.50% 고정금리에 20년 원리금균등상환 방식으로 빌릴 경우를 가정해보자. 기존 DTI 60% 규제에서는 6억9000만원까지 대출 가능하지만, DTI가 50%로 줄면 한도는 5억7500만원으로 1억1500만원이나 깎이게 된다.

그나마 이는 기존에 다른 대출이 없을 때 가능한 얘기다. 신용대출, 마이너스통장 등 다른 대출을 받고 있으면 한도는 더 줄어든다. DTI는 신규 주택담보대출 연간 원리금에 기존 대출 연 이자를 더한 것에서 연소득을 나눈 비율로 계산된다.

예컨대 연소득 4000만원(부부합산 7000만원)인 직장인 A씨가 서울의 6억원짜리 아파트를 구입하면서 20년 원리금균등상환 방식(금리 연 3.37%)으로 주택담보대출을 받으려고 한다. A씨는 4000만원인 마이너스통장을 갖고 있는데 연 이자는 169만2000원(금리 연 4.23%)이다.

A씨가 LTV 70%, DTI 60%로 받을 수 있는 대출한도는 약 3억2500만원 가량이다. 마이너스통장 이자가 있어 연간 갚아야 하는 주택담보대출 원리금 상환액이 2235만8000원을 넘어선 안 되기 때문이다.

LTV 60%, DTI 50%를 적용하면 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 1830만원으로 제한된다. 대출 가능금액은 2억6600만원으로 5900만원 가량 줄게 된다.

향후 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입하면 대출한도가 이보다 더 축소될 가능성이 있다. DSR는 신규 주택담보대출뿐 아니라 기존 대출의 원리금을 모두 더해 연소득으로 나눠 계산하기 때문이다. 정부는 DSR 상한을 150% 안팎으로 정할 것으로 예측되고 있다. 

강승연 기자/spa@heraldcorp.com