내년 2월 권리보호 강화
DB구축 이후 의무화 속도
편법등록ㆍ조세저항 우려

[헤럴드경제=정찬수 기자] “대다수 세입자는 2년에 한 번씩 껑충 뛰는 전월세 때문에 ‘전월세 난민’이 된 지 오래다. 사각지대였던 민간 전월세 시장에도 세입자의 주거안정이 확보돼야 한다” (김현미 국토교통부 장관)

세입자 안전장치가 내년부터 본격적으로 적용된다. 임대차 시장 관리의 한 축으로 임대주택 등록 활성화와 방향성을 같이한다. 정부는 임대료의 급격한 상승을 막고 안정적인 거주가 가능하다는 점에서 “사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용된다”고 설명했다.

[사진=헤럴드경제DB]

우선 내년 2월부터 임대인이 동의하지 않으면 가입이 어려웠던 전세금반환보증의 ’임대인 동의절차‘가 폐지된다. 가입대상 보증금 한도는 수도권이 5억원에서 7억원으로, 지방이 5억으로 각각 상향된다. 저소득ㆍ신혼ㆍ다자녀 가구등 계층별 보증료 할인도 30%에서 40%로 확대된다.

내년 하반기엔 임대인이 임대차 계약 만료 2개월 전에 임차인에게 계약 갱신 여부 의사를 밝혀야 한다. 2개월 전에 의사를 전달하지 않으면 같은 조건으로 계약을 연장한 것으로 간주된다. 또 분쟁조정 신청이 있을 땐 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차가 개시된다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금도 상향된다.

전월세상한제와 계약갱신청구권 도입은 임대차시장 데이터베이스(DB)가 구축되는 내년 4월 이후 등록 의무화 연계해 본격적으로 논의될 전망이다.

등록 의무화의 성공적인 첫발은 미지수다. 2020년 총선이 예정돼 있어 정치적으로 첨예한 논쟁으로 이어질 수 있고, 은퇴한 고령자들이 임대시장을 형성해 조세저항도 만만찮을 것으로 보여서다. 제도의 허점을 이용한 절세 목적의 편법 등록도 우려된다.


업계 한 관계자는 “예컨대 강남과 노원에 집을 가진 다주택자가 노원에 있는 집을 임대 등록하면 1주택자 비과세를 받는다”면서 “양도세 중과를 피하는 절세 목적의 임대주택 등록 사례가 이어질 수도 있다”고 했다.

전월세 불안지대에 놓인 임차가구의 설움을 달랠 수 있을지도 주목된다. 정부가 예상한 임대주택은 오는 2022년 400만호로 전체의 45%를 차지한다. 제도가 성공적으로 안착하더라도 임차가구의 절반 이상은 전월세 불안지대에 머무를 것이란 의미다.

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