[사진=문정동 136 사업지]

문정동136 5769만 vs. 반포현대 1억3569만
주변 시세따라 예상액 달라져...논란 클듯

[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 송파구 ‘문정동 136’ 재건축 사업이 조합원 1인당 5769만원의 재건축 부담금을 내야 할 것으로 예상되면서, 1인당 1억3569만원을 통보받았던 서초구 반포현대와 차이가 컸다. 정비업계에서는 주변 아파트 가격이 차이의 결정적 원인이라는 분석이 나온다.

송파구청은 4일 ‘문정동 136’ 조합에 505억원의 재건축 부담금을 통보했다. 조합원이 872명이기 때문에 1인당 5769만원이다. 당초 조합 자체적으로 계산했던 총액 475억원, 1인당 5447만원과 별반 차이가 없다.

송파구청 관계자는 “종료시점 주택가액에 대한 예상이 다소 차이났을 뿐 나머지 부분은 대체로 조합 측 계산을 인용한 것”이라 설명했다.

이는 재건축 초과이익환수제 부활 후 처음으로 예상액을 통보받았던 서초구 반포현대는 지난 5월 서초구청으로부터 1인당 1억3569만원의 예상액을 통보받았다. 조합이 예상했던 1인당 850만원의 16배다.

송파구청 관계자는 “사업장 별로 특성이 달라 예상액이 차이난 원인을 일률적으로 말하기 어렵다”면서도 “문정동 136은 재건축으로 가구수가 크게 늘어나지 않아 초과이익이 낮은 것으로 나타났다”고 설명했다.

[사진=반포현대]

문정동 136은 단독ㆍ다세대ㆍ다가구 밀집지를 허물어 1265가구를 새로 짓는 사업이다. 조합원 827명은 새 아파트를 분양받는 것 외에도 2명당 아파트 1채에 해당하는 추가이익을 얻는다. 반면 반포현대는 80가구를 108가구로 짓는 사업이어서 조합원 3명당 1채도 채 늘어나지 않는다. 일반분양 물량(12가구)으로 계산하면 더 적어진다. 반포현대가 재건축으로 늘어나는 가구수가 훨씬 적다는 점에서 송파구청 측의 설명은 이해가 어렵다.

재건축 부담금은 사업을 시작한 시점의 주택가액과 종료한 시점의 주택가액의 차액에서 일정 정도를 ‘초과이익’으로 보고 환수한다. 종료 시점 주택가액을 현 시점에서 예상해야 해 논란이 많다. 정부 매뉴얼은 주변 집값을 기준으로 삼고 있지만, 동네마다 천차만별이다. 이번에도 결국 주변 집값이 변수로 작용했다는 게 정비업계의 분석이다.

‘문정동 136’은 바로 옆의 문정삼성래미안, 장지동 파인타운 등을 참고했다. 문정삼성래미안은 전용면적 84㎡의 올해 공시가격이 6억원이 채 되지 않는다. 장지동 파인타운도 5억원 이하다. ‘문정동 136’은 단독ㆍ다세대ㆍ다가구주택을 재건축하는 것이어서 일률적으로 가격을 매기기 어렵지만, 이들 아파트보다 큰 차이 없다는 것이 주변 공인중개사들의 설명이다. 단지의 규모, 브랜드, 현 가격 수준을 고려했을 때 참고대상으로 삼기에 별 문제가 없는 아파트라는 평이다.

반면 반포현대의 경우 참고대상으로 삼은 아파트가 반포자이, 반포리체 등이다. 워낙 대단지인데다 대형건설사의 브랜드 아파트여서 일대의 ‘대장주’라 불릴 정도로 이름값이 있다. 중견 건설사와 재건축하는 100가구 남짓의 나홀로 아파트, 반포현대와는 차이가 있다. 현 공시가격도 마찬가지다. 반포현대의 현 공시가격은 6억원대 중반이다. 반면 반포자이의 같은 면적은 12억원에 육박한다. 굳이 몇년후 재건축 종료시점까지 가지 않더라도 현 공시가격 격차만으로도 ‘초과이익’이 발생한다고 계산이 될 정도로 비교 대상으로 삼기에는 무리가 있다.

한 정비업체 관계자는 “서초구청은 반포현대가 주변 아파트에 비해 저평가 돼 있다는 전제를 바탕으로 부담금을 산정했다”며 “재건축 후 반포자이 수준으로 큰 폭의 가격 상승이 있을 것이라고 공인해준 것이나 다름 없는데 그렇게 될 지 의문이다”라고 말했다.

그는 “앞으로 부담금이 통보될 대치쌍용2차나 반포주공1단지 3주구도 주변 아파트가 예상액 산정의 핵심 변수가 될 것으로 보인다”고 내다봤다.

paq@heraldcorp.com