건설사, 개인에 파는게 더 이익
수익률도 오피스빌딩 못미쳐
“집값 안정에 리츠활성화 필요”

아파트 시장 과열을 누르기 위한 정부의 고강도 규제가 잇따르면서 부동산을 기초자산으로한 간접투자상품에 대한 관심이 높아지고 있다.

대표적인 간접투자상품으로는 리츠(REITs)와 부동산펀드가 있다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 말 국내 리츠 자산규모는 34조8000억원으로 2010년 이후 4.5배 가량 성장했다.

금융투자협회가 집계한 지난달 말 기준 국내 부동산펀드 설정액은 69조9762억원으로, 8월에만 2조원이 넘게 몰려들면서 70조원 돌파가 눈앞이다.

간접투자상품은 구조의 차이는 있지만 기본적으로 모집된 돈으로 빌딩, 호텔, 물류창고 등 다양한 부동산에 투자해 임대수익과 시세차익을 투자자에게 돌려주는 방식이다.

미국리츠협회에 따르면 미국은 리테일(17.1%), 주택(13.7%) 등 투자 상품군이 다양하지만 우리나라는 주택이 58.2%로 절대적이다. 하지만 이는 대부분 공공주택이다.

최근엔 도시재생사업에도 리츠가 참여하게 되면서 정책적 기능 수행에 초점이 맞춰져 있다. 일반 아파트는 아직 리츠와 거의 인연을 맺지 못하고 있다.

기관투자가들에게는 국내 주요 오피스 빌딩의 임대수익이 아파트 보다 훨씬 안정적이고 높다. 물론 시세차익도 기대할 수 있다. 아파트는 매입하다 자칫 집값 상승의 주범으로 낙인 찍힐 위험도 존재한다.

건설사 입장에서도 개인에게 분양하면 바로 현금화가 가능한 상황에서 굳이 이를 리츠 등과 연계해 상품화할 필요가 없었다.

또 건물 유지보수, 임차인 유치 등 체계적인 관리를 맡아줄 아파트 전문 관리업체가 없는 것도 기관투자자들이 아파트를 자산군에 포함하기 어려운 이유다.

일부 아파트 임대 관리 업체가 성장하고 있지만 오피스 관리 업체와 비교하면 전문성과 노하우 측면에서 아직 갈 길이 멀다.

하지만 아파트를 기초자산으로한 간접투자상품의 발전은 필요하다는 지적이다.

또 박근혜 정부 시절 대출완화 기조로 빚 내서 무리하게 집을 여러채 산 개인의 자산을 유동화하는 방편으로 활용될 수도 있다. 기업 구조조정 리츠와 비슷한 일종의 가계부채 구조조정 리츠인 것이다.

노상윤 리츠협회 연구위원은 “대출 받아 산 아파트를 리츠에 넘기는 대신 그만큼 집주인은 리츠의 자기자본을 받고 은행은 대출금을 리츠의 채권으로 구조를 변화시키면 집주인은 리츠 운용에 따른 배당수익이 생기고 은행은 채권을 기반으로한 유동화 상품을 만들어 전체적으로 시장을 키울 수 있다”고 설명했다.

김우영 기자/kwy@heraldcorp.com