서울시는 지난 2014년 서울 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’과 함께 ‘한강변 관리기본계획’을 발표하면서 한강변을 포함한 서울 일반주거지역의 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 초고층 건물이 난립할 경우 주변 단지와의 경관 문제나 일조권, 한강 조망의 사유화 등의 문제를 고려했기 때문이다.

이러한 규제로 한강변 일대에 초고층으로 사업을 추진 중인 재건축 아파트들은 번번히 서울시에 막혀 사업이 지지부진한 상황이다. 서초구 한강변에 위치한 반포주공1단지 1·2·4주구는 당초 42층 높이로 재건축을 계획했으나 서울시의 반대에 결국 35층으로 물러선 뒤에야 심의를 통과했으며, 반포경남, 신반포23차 등도 최고 층수를 35층으로 조정해 사업을 추진 중이다.

이렇다 보니 한강변 초고층 아파트의 희소성이 부각되면서 높은 시세를 형성하고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 올해 2월 성동구 성수동의 ‘갤러리아포레’ 전용 195㎡ 매물은 31억 9000만원에 거래됐으며, ‘트리마제’ 전용 152㎡도 지난해 10월 37억원에 계약됐다. 또 용산구 이촌동의 ‘래미안 첼리투스’ 전용 124㎡는 지난 3월 55층 매물이 29억 9798만원에 매매됐다. 이들 단지 모두 한강과 인접해 있는데다 각각 최고 45층, 47층, 56층의 초고층 단지라는 공통점이 있다.

이들 단지들이 한강변 랜드마크로 거듭나면서 일대 지역도 덩달아 부동산 가치가 높아졌다. 실제로 부동산114 자료에 따르면 5월 말 기준 용산구와 성동구 아파트의 3.3㎡당 매매가는 각각 3466만원, 2844만원으로 서울 25개 자치구 중 대표 부촌인 강남3구(강남·서초·송파) 다음으로 집값이 가장 높은 것으로 조사됐다.

과거 성수동은 1960년대에 공업단지로 조성되어 인쇄소, 수제화 제작업체, 자동차부품, 철도 공장 등이 몰린 도심 속의 준공업지역이었다. 하지만 1997년 외환위기 이후 제조업 쇠퇴로 인해 공장들이 하나 둘씩 서울 외곽으로 이전하면서 활기를 잃었고, 노후화 및 부족한 기반시설로 낙후된 이미지가 강했다.

하지만 ‘갤러리아포레’와 ‘트리마제’, ‘아크로포레스트’ 등 초고층 단지들이 잇따라 들어서면서 ‘신흥 부촌’으로 자리잡았다. 업계에서는 이처럼 초고층 단지들이 들어선 이유로 지하철 2호선 성수역과 뚝섬역, 분당선 서울숲역이 있는데다 한강을 끼고 있어 다리만 건너면 바로 강남으로 이동할 수 있고 여기에 115만㎡규모의 서울숲을 품고 있는 등 우수한 입지여건을 갖추고 있기 때문이라고 분석했다.

성수동 B공인관계자는 “그간 공업단지와 노후화로 인해 주목 받지 못했던 성수동 일대가 초고층 단지 조성을 기점으로 유명한 연예인들과 사업가 등이 몰려 서울 내 ‘신흥 부촌’으로 거듭났다.”며 “이에 상대적으로 저평가 받던 주변 아파트들도 가격이 크게 뛰었으며 성수동 부동산에 대한 투자 문의가 꾸준히 이어지고 있다.”고 설명했다.

‘래미안 첼리투스’가 위치한 용산구 이촌동은 1960년대 중반 이후 처음 아파트들이 공급됐다. 우수한 교통환경과 한강을 마주보는 강북 최고의 입지를 갖추고 있어 강남과 어깨를 나란히 했던 전통적인 부촌으로 명성이 높았으나 최근에는 이 곳 단지들이 준공 40년이 넘는 등 노후화로 인해 주목도가 떨어졌었다.

하지만 지난 2015년에 ‘래미안 첼리투스’가 준공이 완료되고 한강변 초고층 랜드마크로 자리잡으면서 이촌동 일대는 다시 한번 ‘대한민국 대표 부촌’이라는 명성을 되찾고 있다. 일대 노후 아파트들이 재건축과 리모델링 사업을 진행하고 있어서다. 업계에서는 사업이 어느정도 완료되면 강남의 아성을 넘볼 것으로 전망하고 있다.

이처럼 한강변 초고층 단지가 지역 부동산을 자극하며 가치를 끌어올리자 한강변에 새로 공급되거나 초고층으로 재건축을 추진 중인 아파트들이 주목을 받고 있다. 먼저, 여의도MBC부지복합개발PFV가 서울시 영등포구 여의도동 31번지(옛 MBC부지) 일대를 복합개발하는 ‘브라이튼 여의도’가 있다. 지하 6층~지상 최고 49층 4개동 전용면적 84~136㎡ 아파트 454세대와 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실, 오피스 및 상업시설 등으로 이뤄져 있다.

또 1976년 준공된 여의도의 ‘공작 아파트’는 현재 12층 높이 373가구를 최고 49층의 주상복합으로 재건축을 추진하고 있다. 또 송파구 잠실동의 ‘잠실주공5단지’(1978년 준공)는 기존 15층 높이의 아파트 3930가구를 최고 50층 6401가구로 짓기로 했다. 여기에 현재 35층 규제에 영향이 없는 성수동전략정비구역도 눈 여겨 볼만 하다. 성수전략정비구역 사업은 50층 높이로 새 아파트를 지을 수 있으며 1~4지구로 나눠 진행되고 있다.

업계 관계자는 "서울시의 한강변 ‘35층 룰’로 인해 기존 초고층 단지들의 희소성이 두드러지고 가치가 더욱 높아지면서 인근 집값도 덩달아 끌어올려 부촌으로 탈바꿈 시키고 있다.”며 “여기에 서울시가 35층 규제를 유지할 것으로 보이는 만큼 새로 한강변에 공급될 예정인 초고층 단지를 눈 여겨 보는 것이 좋다.”고 설명했다.

윤병찬기자 / yoon4698@heraldcorp.com