• 국토부·서울시, Q&A 자료 공개
  신규분양주택은 실거주 의무 예외
  상가 취득 후 일부분 임대는 가능
  지분분할 매입하면 공유지분 합산

23일부터 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제도가 시행된다.

다만, ‘일부 임대’ 허용 항목 등은 구체적인 수치로 정해지지 않아 실제 허가를 받는 과정에서 현장의 혼란이 커질 수 있다는 지적도 나온다. 현재 거래허가와 관련된 세부적인 판단은 인허가권자인 구청장이 맡는다. 규제 대상 지역의 구청 관계자는 “당초 토지거래허가제가 대규모 개발지를 대상으로 한 것인데, 주택·상가 등에 적용되다 보니 다양한 사례가 나올 수 있다”고 말했다.

국토교통부·서울시가 이날 제도 시행과 함께 발표한 운용 지침을 문답으로 정리했다.

▶ 주택에 기존 세입자 있다면?

= 주거용 토지는 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 한다. 구입하는 주택에 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 이는 전세 보증금을 끼고 주택을 사들이는 갭투자를 막기 위한 조치다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 등기하기 전까지는 통상 2~3개월이 소요된다는 점에서 등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다. 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월)에 있고, 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 허가받을 수 있다.

▶ 분양주택은 전세 줄 수 있나?

= 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년간 실거주할 의무가 없어 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법령에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 토지거래허가 대상에서 제외된다.

▶ 상가 취득 후 일부 임대 가능한가?

= 제1·2종 근린생활시설도 구입 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간을 임대할 수 있다. 꼬마빌딩을 샀다고 해서 모든 층을 건물주가 직접 상업용으로 쓸 필요는 없다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령도 건축물을 취득해 실제로 이용하는 사람이 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정한다. 단, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 또 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 밝혀야 한다.

▶ 다가구·다세대 등 임대 허용하나?

= 단독주택이나 공동주택에 실제로 거주하면 직접 이용하지 않는 일부 공간을 임대 목적으로 활용할 수 있다. 단독주택에서 일부 방을 쪼개 임대하거나, 다가구나 다세대 주택에서 집주인이 살면서 나머지 집을 세를 놓을 수 있다. 건축법 시행령 등에서도 단독과 공동주택에서 건물의 일부 임대가 가능하도록 자가거주 원칙의 예외를 인정한다. 단, 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등의 문제가 발생하지 않도록 국토부가 이를 단속할 예정이다.

▶ 부부·가족 등이 지분으로 부동산을 사고팔면?

= 부부와 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하면 동일인의 취득으로 간주한다. 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단한다. 예를 들어 한 부부가 대지면적 30㎡인 아파트를 공동명의로 소유하다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 판다고 했을 때, 지분면적을 합해 18㎡를 초과한 30㎡를 거래한 것으로 본다. 즉, 토지거래허가 대상이다.

▶ 주택 보유자가 집 사면?

= 주택을 이미 보유한 때도 신규 주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 다만, 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 사야 하는 사유를 구체적으로 소명해야 한다. 허가구역이 속해 있는 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우에는 기존 주택을 팔거나 임대를 할지를 밝혀야 한다.

▶ 오피스텔 거래는?

= 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다. 오피스텔의 이용목적(주거용·경영용)을 토지이용계획서에 명시해야 한다. 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 다해야 한다. 민상식·양영경 기자