• 제이알글로벌리츠, 8일 증권신고서 효력 발생
  22일 청약 거쳐 내달 초 상장 목표…4850억 공모
  2034년까지 벨기에 정부 임차…7%대 안정적 배당

[헤럴드경제=최준선 기자] 국내 첫 상장 글로벌리츠인 제이알글로벌리츠가 본격 공모 절차에 돌입했다. 편입한 자산의 몸값이 1조6000억원을 웃돌아, 공모 규모만 5000억원에 육박한다. 주당 모집가 기준 올해 말 배당수익률은 7.35%에 달하지만, 수익률이 소비자물가지수에 연동된다는 점은 코로나19에 따른 경기침체 가능성과 함께 우려 요인으로 꼽힌다.

8일 금융투자업계에 따르면 이날 증권신고서 효력이 발생한 제이알글로벌리츠는 오는 22일 청약과 28일 납입을 거쳐, 내달 초 상장을 목표로 하고 있다.

공모 규모는 4850억원에 달한다. 제이알글로벌리츠가 편입하는 자산은 벨기에 브뤼셀에 자리한 오피스 '파이낸스타워'로, 지난 1월 매입일 기준 몸값이 1조6409억원에 달한다. 이 중 현지에서 일으킨 대출을 제외하고, 자(子)리츠가 순수 투자금(에쿼티) 마련을 위해 조달한 자금은 약 7620억원. 이번에 진행되는 공모는 자리츠 지분을 인수하기 위한 모(母)리츠의 자금조달 차원이다. 매입일 이후 환율변동 효과로 인해 지분 인수자금 소요가 증가했고, 그 결과 모리츠가 조달할 전체 에쿼티 규모도 8280억원으로 늘어났다. 여기서 프리IPO를 통해 조달한 기관자금 3430억원을 제외하고, 나머지 4850억원이 이번 공모로 조달되는 구조다.

조달해야 할 자본금이 늘어난 만큼 배당수익률은 기존 기대보다 낮아졌지만, 그럼에도 제이알글로벌리츠는 높은 배당수익률을 예고하고 있다. 약정 임대료를 토대로 계산한 올해 말 기준 배당수익률은 주당 모집가액(5000원) 기준 7.35%다. 현재 벨기에 정부(건물관리청)가 건물 전체를 사용하고 있으며, 오는 2034년 12월까지 부도 등 신용 사건이 발생하는 특별한 경우를 제외하고는 중도해지 없이 임차할 의무가 있어 공실 리스크가 낮다.

다만, 배당수익률이 현지 통계청이 발표하는 건강지수에 연동돼 움직인다는 점은 부담이다. 건강지수는 벨기에 소비자물가지수(CPI)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등 항목이 제외된 지수다. 임차인 보호 강도가 높은 유럽의 경우 임대료가 CPI에 연동되는 경우가 흔하다. 제이알글로벌리츠는 지난 15년 간 평균 건강지수 상승률(1.84%)을 적용해, 2023년 상반기부터는 배당수익률이 8%대에 진입할 것으로 내다봤다. 다만 지난해의 건강지수 상승률은 0.67%에 그쳤고, 코로나19 확산에 따른 건강지수 상승폭 둔화, 하락으로 인해 임대료가 떨어질 가능성을 배제할 수 없다고 주관사 측은 설명했다.

한편, 이번 공모에 앞서 진행된 프리IPO에서 주관사인 KB증권과 메리츠증권은 대규모 자기자본투자(PI)에 나서 투자자들의 신뢰도를 높였다. 증권신고서 상 KB증권과 메리츠증권, 메리츠화재해상보험의 투자금은 1300억원이다. 그러나 외부 펀드를 통해 집행된 투자까지 합치면 2800억원에 달하는 것으로 업계는 보고 있다. 실제, 주관사보다 많은 투자금을 투입한 펀드 두 곳과 제이알투자운용(자산관리회사)의 합산 투자금은 1510억원이다.

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