• 취득·보유·양도 등 전분야
  개인 대비 유리할 수 없어
  세법개정 전 대책 세워야

수 많은 부동산 대책을 겪어오면서 다주택자들이 구축한 대안책은 법인이었다. 쉽게 생각하면 내가 아닌 또 다른 나를 만들어 주택 매매를 하는 것이다. 법인은 개인과 마찬가지로 하나의 인격체로 분류되기 때문에 주택 수를 분산시킬 수 있어 여러 세목에서 절세 방안을 찾을 수 있었다. 하지만 2020년 6월 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(이하 6·17 부동산 대책)을 시작으로 국세 및 지방세법 개정을 통해 모든 부분에서 법인의 이점은 사라졌다. 취득에서부터 보유, 매도까지 주택 매매 법인의 강화된 세금을 살펴보자.

법인의 주택 취득세는 수도권 과밀억제권역이라 불리는 대도시 내에서 취득할 때만 중과세율이 적용됐었고, 이외에는 개인과 동일한 1.1~.4.6%의 세율이었다. 하지만 2020년 8월 12일부터 법인이 취득하는 주택은 주택의 가액 및 보유 주택 수와 상관없이 13.4%(부가세 포함)의 세율을 적용한다. 가령, 법인이 매매가액 10억원의 주택(전용면적 85㎡ 초과)을 취득할 때 납부해야 하는 세액은 1억 3400만원이다. 기존 3.5%의 세율 때는 3500만 원이었다.

보유세도 대폭 강화됐다. 주택 명의를 법인으로 하는 대부분의 이유가 보유세다. 보유세에는 두가지가 있다. 바로 재산세와 종합부동산세이다. 재산세는 물건별로 과세가 되기 때문에 어떠한 방법을 사용하더라도 세금에 변화를 줄 수는 없다. 하지만 종합부동산세는 보유하고 있는 사람별로 과세하기 때문에 주택의 수를 분산하는 방법으로 충분히 절세할 수 있었다. 법인이라는 별도의 투자자를 만들어 활용할 수 있었다. 하지만 2021년부터 법인에 부과하는 종합소득세율이 인상된다.

올해 7월 발표된 세법개정안을 살펴보면 종합부동산세 세율이 2주택 이하는 0.6~3.0%, 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택자는 1.2~6.0%가 부과된다. 조정대상지역 내 2주택자는 기존보다 2배가량 오른 세율을 적용 받는다. 누진세율을 적용하기 때문에 100억 원 이상의 주택을 보유하지 않는 한 개인이 최고세율을 적용 받기는 어렵다. 하지만 법인은 보유한 주택의 가액에 관계없이 무조건 최고세율 적용이다. 2주택 이하라면 3.0%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택이라면 6.0%로 일괄적인 세율을 적용한다.

세부담 상한제도 폐지된다. 세부담 상한제는 주택의 가액이나 세율이 얼마가 오르든지 상관없이 직전 년도에 부과된 보유세의 150%, 300% 이상은 부과하지 못하게 정한 일종의 상한선이다. 법인에게는 이 상한선 적용이 사라지고 세율 역시 최고세율을 적용하니 엄청난 보유세가 부과될 수 있다.

보유세 강화의 마지막은 법인의 기본 공제 폐지다. 종합부동산세는 기본 전제조건이 일정금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 사람이다. 따라서 공시가액으로 개인별 6억 원, 1세대 1주택자로 단독명의라면 3억 원을 추가한 9억 원을 초과해야 종합부동산세 납부 의무가 생긴다. 법인도 부동산을 보유한 개별 인격체이기 때문에 6억 원의 공제를 받을 수 있었다. 뿐만 아니라, 장기일반임대주택으로 주택임대사업자를 등록하면 종합부동산세 부과 시 합산하지 않을 수도 있었다. 하지만 2021년 6월 1일을 기준으로 법인에게 부과되는 주택 종합부동산세에서 기본 공제 6억원이 폐지된다.

주택임대사업자도 마찬가지이다. 일반 개인은 ‘9·13 부동산 대책’ 이후 1주택 이상을 보유한 사람이 조정대상지역 내에서 주택을 취득하면 임대사업자로 등록을 하더라도 종합부동산세 합산 배제가 불가했다. 하지만 법인은 제재가 없어 매입임대주택도 가능했었다. 그러나 ‘6·17 부동산 대책’의 영향은 법인에게 어떠한 이점도 남겨두지 않았다. 대책 발표 직후인 6월 18일 이후부터는 조정대상지역 내 소재한 매입임대주택을 주택임대사업자로 등록하더라도 법인 역시 종합부동산세 합산 배제를 적용 받을 수 없다.

끝으로 법인은 매도단계에서는 추가 세율 10%가 붙는다. 법인은 토지나 주택 등 부동산을 양도하면 법인세율에 추가 10%를 가산해서 계산한 세금을 납부해야 한다. 2021년부터는 여기에 추가 10%가 더 붙는다. 법인세율 기준으로는 추가 20%를 가산해서 납부해야 한다는 뜻이다. 주택과 관련된다면 예외를 허용하지 않겠다는 취지로 주택을 취득하기 위한 권리인 조합원 입주권과 분양권도 중과 대상에 포함된다. 그래도 법인세율이 일반 개인이 양도할 때 적용되는 최고세율보다 낮다고 생각할 수 있다. 그렇지만 주택 매도 금액을 세금 납부 후 법인으로부터 가져오려면 또 다른 소득세가 부과된다는 것을 명심해야 한다.

발표된 세법개정안대로 법안이 통과된다면 취득부터 매도까지 어느 하나의 세목에서도 주택을 투자하는 법인이 개인보다 유리한 점이 없다. 개인사업자가 현물출자 등으로 법인으로 전환하면 그 시점에는 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 이월 과세와 취득세 75% 감면이 적용된다. 하지만 이마저도 주택 매매 업종 법인은 제외이다. ‘6·17 부동산 대책’과 2020년 세법개정안은 다주택자에게 전하는 메시지를 여실히 드러내고 있다. 어떠한 형태로든 주택을 다수 보유한다면 막중한 세금을 피할 수 없다. 주택 투자만을 위한 법인이라면 개정된 세법이 시행되기 전인 2020년 말까지 빠른 선택을 해야한다.

KB국민은행 WM투자자문부 고경남 세무사