 |
| 사진설명 : ‘상가변호사 닷컴’ 정하연 변호사 |
상가임차인이라면 상가임대차보호법 권리금 회수기회를 보호 받아 임대차계약 만기 6개월 전부터 만기 시까지 주장할 수 있다. 위 기간 동안 임대인(건물주)이 정당한 사유 없이 권리금 방해를 한다면 임대인을 상대로 권리금 손해배상 청구가 가능하다.
하지만 2019년도 진행된 권리금소송의 승패 경향을 파악해보면 임차인이 승소하는 비율은 약 40% 정도에 그쳤고, 2015년부터 2018년까지의 경우 약 20% 미만에 불과한 것으로 추정된다(대법원 열람실에서 확인할 수 있는 판결문 기준).
실제로 상가건물임대차보호법 권리금 규정이 신설되어 권리금회수에 있어서 당연하게 임차인의 권리가 보호될 것이라고 생각한 임차인이 많다. 그렇다면 상가권리금 분쟁에서 임차인 패소가 이렇게나 많은 이유는 무엇일까.
신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법적으로 충분한 요건을 갖추지 못했던 것이 가장 많은 패소 이유로 꼽혔다. 그 다음으로 임대차계약 종료일 등 자신의 상황을 잘못 판단해 권리금 회수기회 보호 기간이 아닌 시점에 권리금회수 주장을 한 경우, 임대인이 신규임대차계약 조건으로 고액의 임대료를 요구해 권리금계약이 파기되었는데 임대인이 요구한 임대료가 상가임대차보호법 상 현저히 고액으로 인정받지 못한 경우 등이 패소 사유로 뒤를 이었다.
그렇다면 임대인으로부터 상가권리금 회수를 방해 받아 상가권리금소송을 제기하는 임차인의 경우, 승소할 수 있는 방법은 무엇일까?
권리금소송에서 패소 판결을 받는 임차인들의 경우 다양한 임대차 사정으로 인해 패소한 것으로 보이나 실질적으로 하나의 근본적인 원인으로 정리할 수 있다. 임차인이 권리금회수 절차에서 임대인의 권리를 침해했기 때문이다.
신규임차인을 주선하는 과정에서 법적으로 요건을 충분히 갖추지 못했다면 재판부는 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리가 침해되었다고 볼 수 있다. 건물주가 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우에도 단순히 인상률을 기준으로 현저히 고액임을 주장할 경우 법 기준이 명확하지 않아 문제가 될 수 있다. 상식적으로 고액인 경우라고 하더라도 법적으로 임대인 인상 권리를 인정해 현저히 고액이라고까지 인정하지 않는 것이다.
다시 말해 임대차 만기일을 잘못 파악하는 등 기초적인 실수를 제외하면 패소 사례의 대부분은 임차인이 권리금 회수 절차에서 자신의 권리를 주장하며 상대방의 권리를 제대로 살피지 못했기 때문이라고 판단할 수 있다.
따라서 상가임차인이 권리금소송에서 승소 판결을 받기 위한 방법은 법률적 대비와 노력, 관련 증거를 통해 임대인의 권리를 침해하지 않는 게 필수적이다.
또한, ‘상가변호사 닷컴’의 정하연 변호사는 “권리금회수로 인해 분쟁이 예상되는 경우의 상가임차인이라면 첫째, 가장 먼저 계약 종료일부터 정확하게 판단(묵시적 갱신된 경우에는 특히 중요). 둘째, 가급적 계약 종료일 기준 6~7개월 전부터 법률적 판단을 통한 전략마련 및 법적조치 개시. 셋째, 상대방 대응에 따라 적절한 전략수립 및 법적 조치. 넷째 모든 과정에서 상대방의 권리를 침해하지 않으려는 노력과 반대로 자신의 권리가 침해당했음을 입증할 수 있는 증거 확보 등의 대비에 만전을 기해야 한다. 본 법무법인은 이렇듯 철저한 대비를 통해 직접 진행한 권리금분쟁 사건 중 80%이상의 사건을 성공 해결하고 있다. 올바른 법적 판단을 통해 철저히 대비한다면 누구든 권리금소송에서 승소할 수 있을 것이다”고 했다.
