• 종부세·양도세율 급증에 주택보유자 세 부담 급증
  의무거주 제도 시행으로 대규모 단지 주변 역전세난 옛 말

[헤럴드경제=최정호 기자] 집주인은 세금부담이 대폭 커진다. 세입자는 전세 구하기가 여전히 하늘의 별따기다. 내년 예상되는 주택 시장의 모습이다.

서울의 한 부동산중개업소에 매매·전세·월세 관련 정보가 붙어있다 [연합]

22일 홍남기 경제부총리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “주택시장 안정의 기본 전제는 충분한 공급”이라며 내년 서울 8만3000호, 수도권 27만8000호 포함 46만호의 주택 신규공급안을 발표했다.

“평년 수준을 상회하는 입주 물량으로 시장 안정에 도움이 될 것”이라는게 홍 부총리의 기대지만, 현장에서 바라보는 시각은 여전히 불안하다. 특히 내년부터 시행되는 각종 부동산 관련 변화된 제도가 시장을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 우려다.

내년 부동산 시장은 집 주인들에게는 이른바 ‘세금 폭탄 원년’이 될 것이라는 우려가 크다. 부동산 거래업체 직방에 따르면 내년 1월부터 종합부동산세 세율 인상, 세부담 상한 인상이 예고됐다. 특히 다주택자의 경우 현행 과세표준 대비 최저 0.5%이던 세율은 0.6%로, 최고치는 3.2%에서 6.0%로 구간별로 0.1%포인트에서 최고 2.8%포인트까지 크게 늘어난다.

올해 체감 세금 급증 현상을 불러왔던 과세표준도 한 단계 더 오른다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율이 올해 90%에서 내년에는 95%로 인상되는 것이다.

앞서 정부여당이 2030년까지 부동산 공시가격 현실화율을 90%로 올리겠다고 한 것과 관련, 내년이 시작되는 해이기도 하다. 그동안 부동산 공시가격 현실화율은 토지가 65.5%, 단독주택은 53.6%, 아파트 등 공동주택은 69.0%였던 점을 감안하면, 내년부터 10년간 매년 2~3%의 공시지가 상승, 세 부담 증가 공식이 적용된다. 여기에 부동산 가격 상승분까지 더할 경우 실질 세 부담은 더 커질 전망이다.

세부담 상한도 한 단계 올라간다. 서울과 수도권 등 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 현행 200%에서 300%로 인상되고, 법인 보유주택은 6억원 기본공제가 사라지고 동시에 세부담 상한도 없어진다.

집을 사고 팔때 부담하는 세금도 크게 늘 전망이다. 양도소득세는 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 올해 전국 집값이 큰 폭으로 오른 점을 감안하면, 사실상 대부분 지역에서 수백에서 수천만원까지 세금이 늘어나게 된 셈이다.

또 지금까지는 주택수에 포함하지 않았던 분양권을 주택으로 간주해, 내년부터는 거래 시 양도세 부과 대상이 된다.

세입자들에게도 내년은 힘든 한해가 될 가능성이 높다. 잠실 일대 1만5000가구가 일시에 늘어나며 세입자를 찾지 못해 난리가 났던 2008년 ‘역전세 대란’이나 역시 신규물량 급증에 송파는 물론 강남·서초 전세값까지 일시에 1억원 하락시킨 2016년 ‘역전세난’은 그야말로 옛말이 되기 때문이다.

내년 2월부터 분양가상한제 아파트 당첨자에 대해서는 거주의무기간도 새롭게 적용된다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 또 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고, 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 이를 어긴 사람들에게는 1년이하 징역, 최대 1000만원의 과태료가 부과되는 강력한 조치다.

이 같은 조치는 결국 전세난을 한층 강화시킬 전망이다. 신규 대단지가 입주를 시작해도, 사실상 전부가 실입주 물량이 되면서 과거와 같은 주변지역 전세값 하락은 더 이상 기대할 수 없게 됐다.

부동산 업계 한 관계자는 “서울의 매매와 전세 공급량이 수요에 비해 너무 적다”며 “전세수요는 정부의 공급책이 본격 시행되는 오는 2023년 전까지 지속해서 늘어날 것”이라고 전망했다.

choijh@heraldcorp.com