• 무주택·1주택자 대책에 초점
  공급 확대 등 수급불균형 해소 방안 미비
  매물 유도 위해 임대사업 개편했지만
  아파트 부족해 물량 확보 효과 제한적

서울 노원구 상계동 아파트 단지 일대. [연합]

[헤럴드경제=김은희 기자] 더불어민주당이 재산세 감면 확대, 실수요자 LTV(주택담보대출비율) 우대 추가 등을 골자로 한 주택시장 안정대책을 마련했으나 시장의 불안을 잠재우기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 성난 부동산 민심을 달래는 역할은 일부 할지언정 실질적인 시장 안정 효과는 없을 것이라는 분석이다.

특히 임대사업자 매물 유도를 위해 매입임대 폐지 등 임대등록제도를 개편할 방침이지만 시장 선호도가 높은 아파트 물량이 워낙 적어 매물 부족 현상을 해결할 수 없을 것으로 보인다. 매입임대 폐지가 되레 임대시장의 매물 잠김으로 이어질 수 있다는 우려 섞인 관측도 제기된다.

28일 정치권에 따르면 민주당 부동산특별위원회는 지난 27일 주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안을 발표했다. 무주택자와 1주택자에 대한 금융·세제를 현실화하는 데 방점을 찍었다.

일단 무주택자의 LTV 우대폭을 현재 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대하기로 했다. 주택가격 기준과 소득기준도 상향해 대상을 넓혔다. 세제 혜택은 1가구1주택자에게 집중됐다. 공시가격 6억∼9억원 구간의 재산세율을 0.05%포인트 인하했고 양도소득세 비과세 기준금액도 12억원으로 높였다. 종합부동산세의 경우 적용기준을 ‘공시가 9억원 초과’에서 ‘공시가 상위 2%’로 바꾸는 방향으로 가닥이 잡혔으나 당내 찬반 의견이 나뉘면서 결론을 내지 못했다.

이번 대책은 실수요자가 집을 사고 팔고 보유할 때의 혜택을 늘리는 데 초점이 맞춰져 있다. 공급보다는 수요 측면에서 시장을 바라본 셈이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 가수요를 억제하는 현 정부의 정책일관성은 유지하면서 실수요자를 보호하고 무주택자의 내 집 마련 문턱은 낮추겠다는 정책의 미세조정”이라고 분석했다.

다만 현 부동산 시장의 가장 큰 문제로 꼽히는 수급불균형 해결을 위한 방안은 미비했다. 공급방안으로 청년·신혼부부를 위한 주택 1만가구 공급, 분당·일산 등 1기 신도시 리모델링 확대 등을 내놨지만 당장의 급한 불을 끄기에는 부족하다고 전문가들은 지적했다.

재고주택시장에서의 매물 유도 방안으로 주택임대사업자 제도 개편을 제시했지만 매물 유통량 증가 효과는 제한적일 것으로 봤다. 임대사업자 물량은 대부분 다세대·다가구 등 비아파트 주택으로 실수요자가 선호하는 주택유형에 부합하지 않아 시장 안정에 미치는 영향이 한정적이라는 것이다. 윤성원 국토교통부 차관은 지난 2월 국회에서 “임대사업자가 갖고 있는 전체 물량 중 아파트가 차지하는 비중은 10%도 안 된다”고 언급한 바 있다.

특위는 매입임대 유형의 신규 등록을 전면 폐지하고 양도세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 인정하기로 했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “양도세 혜택이 축소되면 임대사업자 물량이 시장에 나오는 효과가 있겠으나 다세대·다가구 또는 도시형생활주택이나 생활형숙박시설과 같은 대안주택 쪽으로 매물이 나오면서 아파트 시장에선 매물 부족 현상이 계속될 것”이라고 말했다.

이번 대책으로는 기존주택 물량 확보의 가장 큰 축인 다주택자 매물 유도가 어렵다고 덧붙였다. 김 부연구위원은 “재고주택시장을 분석해보면 시장에 매물이 나오게 만드는 가장 큰 요인은 세금 이슈”라며 “세제 혜택과 가격 상승에 대한 시장의 기대를 비교했을 때 세금을 내더라도 보유했을 때 혹은 배우자나 자녀에게 증여했을 때 얻는 편익이 크다면 시장 영향은 적을 수밖에 없다”고 했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “주택 물량을 늘리기 위해선 다주택자가 가지고 있는 매물을 시장에 내놓을 수 있는 선순환 구조를 만들어야 한다”면서 “일부 세제 완화로 주택 거래 동결효과를 해소하려고 하지만 시장 상황이 과거와는 다르다. 패닉바잉과 같은 시장 왜곡을 해소하는 게 우선”이라고 강조했다.

ehkim@heraldcorp.com