• 올부터 확 달라진 ‘DSR 바로알기’
  총소득 대비 연간상환액 비중…자동차할부·마통·카드론 등 포함
  분양주택 중도금·이주비는 제외…7월부터는 1억원 이상으로 강화

#연소득이 8000만원인 A씨는 1억5000만원의 주택담보대출(만기 10년, 금리 2.8%)을 받고, 추가로 6000만원의 신용대출을 받을 계획이다. 하지만, 일시상환(5년 만기, 금리 3.5%)의 경우 연간 원리금상환액은 3300만원(주택담보대출분 1900만원+신용대출분 1400만원)으로 DSR(총부채원리금상환비율)이 41.3%이라 대출이 불가하다. 반면, 분할상환신용대출(만기 8년, 금리 3.5%)로 인정받으면 실제 만기 기준으로 계산돼 신용대출분에 대한 연간 원리금상환액이 1000만원으로 줄어 DSR이 36.3%로 대출이 가능해진다.

지난달부터 강화된 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되고 있다. 그러나 주택담보대출이나 신용대출 등 자금 수요가 있는 개인들은 용어 자체도 생소할 뿐 아니라 개념 자체도 혼동스럽다. 당장 가계 자금이나 가게 운영비를 마련해야 하는 개인이나 자영업자, 소상공인은 개념에 대한 기본적인 이해라도 갖고 있다면 자금 운영에 도움이 된다.

우선 DSR의 의미부터 풀어보면, DSR은 금융권에서 받은 대출에 대한 총 연간 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. DSR 40%라고 하면, 대출에 따른 상환 원리금 한도가 소득의 40%까지만 가능하다는 의미이다.

금융위원회가 단계적으로 DSR 기준을 강화하기로 함에 따라 변경된 내용부터 개관해보자. 지난해까지는 모든 규제지역의 6억원 초과 주택담보대출과 1억원 초과의 신용대출이 대상이고, DSR 산정시 카드론은 미포함됐다.

그러나 올해 1월부터 기존 규제에 더해 총 대출액 2억원 초과 시 적용 대상이 되며, DSR 산정 시 카드론도 포함된다 예를 들어, 신용대출 6000만원, 주택담보대출 1억3000만원 등 총 1억9000만원의 대출이 있는 상황에서 추가 신용대출 2000만원을 받으려면 전체 대출금액이 2억원을 초과해 DSR 40%의 적용 대상이 된다.

자동차 할부금 2000만원, 마이너스 통장 한도 3000만원에 추가로 주택담보대출 1억6000만원을 받으면 상환해야 하는 전체 금액이 2억원을 초과해 이 역시 DSR 40%의 적용을 받게 된다.

오는 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하면 DSR 적용을 받게 돼 대출 기준이 더 강화된다. DSR 산정에 포함되는 대출액은 주택담보대출, 신용대출, 한도대출(마이너스통장), 카드론, 자동차 할부, 학자금대출 등이다.

마이너스 통장은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산 시 제외된다.

이밖에도 ▷분양주택에 대한 중도금대출 ▷재건축?재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 ▷분양오피스텔에 대한 중도금대출 등 ▷서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검대리론, 대학생?청년 햇살론 등) ▷300만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함) ▷전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외) ▷주택연금(역모기지론) ▷정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출 ▷자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출 ▷보험계약대출 ▷상용차 금융 ▷예적금담보대출 ▷할부?리스 및 현금서비스는 총 대출액에서 제외된다.

금융당국은 대출관련 규제 신설 시 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되며, 기존의 대출에 소급적용해 대출을 회수하진 않는다. 기존대출을 기한연장 하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환?재약정의 경우는 신규대출이 아니다. 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않는다.

다만, 대출 중 납입기간을 연장해서 평균 원리금을 줄여보려고 할 수 있지만 이는 불가하다. 카드론은 3년, 신용대출은 5년, 비주택담보대출은 8년의 평균 만기를 가정하고 납입 원리금을 산정하기 때문에 납입기간을 변동해도 DSR에는 변동이 없다.

중저신용자 등 서민들의 수요가 많은 제2금융권의 DSR도 60%에서 50%로 강화된다. 이는 1금융권에 대한 대출 규제로 2금융권으로 대출이 몰리는 풍선효과를 차단하기 위함이다.

2금융권 DSR을 적용하는데 있어 경과조치 상 예외 규정도 파악해 둘 필요가 있다. 강회된 DSR이 적용되는 1월 3일 전에 매매계약 체결 및 계약금 납부를 증빙한 주택의 구입 잔금, 올해 1월2일까지 입주자 모집 공고 사업장의 분양잔금(공고가 없으면 착공신고, 관리처분인가)은 DSR이 40%가 아니라 60%가 적용된다. 보통 매매잔금은 3개월 내외, 길게는 1년후에 치르기도 한다. 분양잔금은 통상 입주자 모집 공고 후 2~3년 치르게 되는 점을 감안해 1월 3일 이전 계약은 50%를 적용받지 않는다.

금융위는 “잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여해 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제변경 시에도 계속 견지해왔던 방식”이라며 “차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아니다”고 설명했다.

앞선 사례에서처럼 신용대출 분할상환 인센티브를 적극 활용하는 것도 대출액을 늘리는 방법이다. 이를 적용받기 위해서는 별도의 거치기간이 없으며, 분기별 또는 월별 균등분할상환 대출(최장 10년) 구조, 분할상환금액이 총 대출액의 40% 이상이면 가능하다.

분할상환 신용대출로 인정받으면 DSR 산정시 실제만기(최장 10년)를 적용해 일시상환 신용대출(산정만기 5년)에 비해 대출취급 가능규모가 확대되는 효과가 있다.

한편 소득에 따라 대출액을 산정하기 때문에 상대적으로 소득이 적은 서민층, 청년층의 대출한도가 줄 수 있어 금융당국은 장래의 소득 증가를 DSR 산정에 반영키로 했다. 또 소득 파악이 어려운 자영업자, 프리랜서, 일용직 등에 대해서는 국민연금·건강보험료 납부 자료, 신용카드 사용액 등 다양한 자료를 기반으로 소득을 산정한 후에 DSR을 산정하게 된다. 개인마다 대출 상황이 다른 만큼 각 금융사에서 제공하는 DSR 계산기를 이용하면 자신이 DSR을 적용받는지, 대출은 얼마까지 받을 수 있는지 등을 대략적으로 확인할 수 있다.

이태형 기자