“주택공급 부족하지 않다.” 문재인 정부가 출범 이후 지속적으로 강조해온 말이다. 집값 상승세가 지속되는 와중에도 다주택자의 투기가 문제지, 공급은 충분하다는 게 이 정부의 공식적인 입장이었다. 7·10부동산대책 발표 이후, 김현미 국토교통부 장관은 구체적인 수치를 들며 2022년까지 서울 주택공급이 충분하다는 점을 다시 강조했다. “서울 아파트 입주량은 올해 5만3000가구, 2021년 3만6000가구, 2022년 5만가구가 공급된다. 이는 10년 평균보다 35% 정도 많은 것이다.”

그런데 이게 논란거리다. 민간에서 작성한 전망치와 차이가 크기 때문이다. 부동산정보업체 부동산114는 ‘입주자모집공고’를 집계해 올해 입주량은 4만7205채, 2021년을 2만5021채로 예상했다. 정부 예상과 매년 1만가구 이상 차이가 난다.

우리나라는 아파트를 분양할 때 법적으로 입주자모집공고를 내도록 하고 있다. 일반적으로 착공을 하고 분양을 시작하면서 입주자모집공고를 내고, 2~4년 후 준공해 입주한다. 따라서 올해와 내년 입주하는 아파트는 2~4년 전 입주자모집공고를 낸 아파트다. 이를 집계하니 내년 입주량이 올해의 절반 수준으로 떨어진다는 게 민간의 예측이다.

국토부는 민간 입주물량 전망과 차이가 나는 건 민간 통계엔 빠진 물량이 있기 때문이라고 해명한다. 국토부는 서울 아파트 공급량 관련 설명자료를 통해 “민간 전망치에선 아직 입주자모집공고를 하지 않은 후분양과 분양계획이 나오지 않은 공공 임대 물량 등이 빠져 있다”며 “실제 입주물량보다 전망치가 과소 추정될 수 있다 ”고 했다.

그럴 수 있다. 그럼 착공으로 입주량을 전망하면 어떨까? 이미 입주자모집공고를 한 선분양 단지건, 아직 입주자모집공고를 하지 않은 후분양 물량이건, 공공 임대 물량으로 배정한 단지 건 모든 건축물은 일단 착공 신고를 해야 하기 때문이다. 공사가 중단되는 일부 단지를 제외하면, 착공은 거의 100% 입주로 이어진다.

기본적으로 서울 ‘아파트’의 착공이 증가세인 건 사실이다. 서울 주택시장 침체기가 끝나는 시점인 2014년 2만5505채를 저점으로, 시장이 살아나면서 2015년 3만8735채, 2016년 3만3710채, 2017년 5만981채, 2018년 4만4673채, 2019년 5만4082채로 많아졌다.

착공 후 2~3년 후 준공된다는 점을 염두에 두면, 2017년 착공물량이 올해, 2018년 물량은 2021년, 2019년 물량은 2022년 대부분 준공해 입주할 것이다. 대략 정부가 아파트 입주량을 어떤 기준으로 예측했을지 짐작이 가는 대목이다.

그런데 아파트 ‘인허가’ 지표는 조금 다른 이야기를 한다. 인허가는 착공 이전 단계다. 인허가를 받고, 시장 상황 등을 고려해 착공을 하고 분양 절차를 밟는다. 인허가를 받았지만 이런저런 사정으로 착공을 수년간 미루는 경우도 많다.

서울 아파트가 딱 그렇다. 서울 아파트 인허가는 2014년 2만9009채까지 떨어졌다가, 시장이 살아나면서 조금씩 늘어 2017년 7만4984채로 최고점을 찍었다. 그리고 2018년 3만2848채, 2019년 3만6220채 등으로 계속 줄어드는 추세다.

인허가가 줄어드는 건 향후 착공 물량이 줄고, 준공을 해 실제 공급되는 주택이 감소할 수밖에 없다는 걸 의미한다. 최근 서울 아파트 착공이 늘어난 건 전적으로 2017년 평년의 두 배가량 많은 인허가를 받았기 때문이다. 정부의 각종 규제 때문에 인허가를 받지는 못했지만, 2017년 받은 인허가를 통해 착공 물량을 늘렸기 때문에 2022년까지 어느 정도 입주량이 확보될 수 있는 셈이다.

문제는 최근 2018년, 2019년 인허가된 물량이 시장이 나오는 2023년 이후다. 확연히 줄어든 인허가는 공급량 축소로 이어질 게 뻔하다.

여기까진 아파트만의 이야기다. 범위를 넓혀 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구 등 전체 주택 유형을 아우르는 ‘주택’ 착공 동향은 감소세가 더 뚜렷하다. 서울에서 전체 주택 중 아파트 비율은 42.2%에 불과하기 때문에 다른 주택 유형을 포함한 주택 공급량을 정확히 판단할 수 있어야 전세난 등 향후 주택시장 변화를 보다 객관적으로 내다볼 수 있다.

서울 주택 인허가는 2017년 11만7537채를 최고점으로 찍은 후, 2018년 6만9958채, 2019년 6만4584채로 감소세를 보인다. 착공은 2015년 9만6763채를 정점으로 이후 하락세를 지속해 지난 2017년 8만6890채, 2018년 7만6963채, 2019년 7만9493채 등으로 줄고 있다.

종합하면 서울 아파트는 착공 동향 등에 비춰 2022년까지 4만~5만가구 수준의 입주량을 보이면서 평년 이상 공급이 이뤄질 가능성이 큰 게 사실이다. 다만, 인허가 동향과 정부의 규제 중심 정책 등을 고려하면 그 이후엔 크게 감소할 수밖에 없는 상황이다.

시야를 연립, 단독 등을 포함한 전체 주거유형으로 확대하면 주택 공급 감소세는 더 확연해질 것으로 보인다. 서울 전체 주택은 인허가는 물론 착공도 최근 2년간 크게 줄고 있어 당장 내년부터 주택 공급 부족 현상이 나타날 수 있다. 연립·다세대, 단독·다가구 부족이 본격화하면 전세난이 심각해지고, 이는 아파트 시장 불안에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 건설부동산부 팀장